La hipoteca sobre una propiedad no debe ser considerada un obstáculo para vender o comprar un inmueble. De hecho, así se mueve el mercado inmobiliario.
Isabel Barreiros, gerenta de Proyectos de la Inmobiliaria La Coruña, explica que los grandes conjuntos habitacionales nacen hipotecados y se van liberando conforme se venden las casas o los departamentos.
Para Barreiros, ahora hay la ventaja de que las instituciones financieras facilitan créditos para este tipo de viviendas.
Esto lo confirma Cornelio Montalvo, director del Negocio Financiero de la Mutualista Pichincha. Él agrega que ahora hay más apertura en el sistema financiero que hace seis u ocho años para invertir en este tipo de inmuebles. Incluso, afirma que el procedimiento es el mismo al de un crédito normal.
Montalvo explica que se aplican dos mecanismos en los créditos para bienes hipotecados. En el uno, la entidad asume la hipoteca que proviene de otra institución, privada o pública; en el otro, la traslada a otra entidad.
Ambos especialistas coinciden en que no hay riesgo con las casas hipotecadas si se cumple el procedimiento correcto.
Para comprar cualquier inmueble, esté o no hipotecado, el primer paso es solicitar el certificado de gravamen. El documento lo emite el Registro de la Propiedad. En este documento consta el historial de la propiedad, a quien está hipotecado.
Además, consta si tiene algún litigio o prohibición de enajenación. En definitiva, contiene el estado legal de la propiedad.
Si el dinero de la compra es para saldar la hipoteca, el segundo paso es firmar una promesa de compraventa. De antemano el comprador debe conocer el monto de la deuda. En la promesa se fijan las condiciones de la compra y el pago de la hipoteca. Debe constar específicamente que con la venta se retirará la hipoteca. Se fija un multa si hay incumplimiento.
Si es el caso, el vendedor puede pedir un adelanto para pagar la hipoteca. Según Barreiros, se puede realizar el pago de la deuda y la compra en un solo acto.
Es decir, las dos partes en conjunto cancelan la deuda y proceden a la compra.
Si el inmueble está hipotecado en una institución financiera, luego del pago de la deuda es importante pedir la minuta de cancelación de hipoteca. Este documento avala el saneamiento del inmueble y habilita el traspaso al nuevo dueño y el registro de las escrituras. El documento no tiene costo: el departamento legal de la entidad financiera lo emite en una semana.
Si la hipoteca está con una persona natural se debe levantarla y pedir un nuevo certificado de gravamen en el Registro de la Propiedad, que indique que no hay hipoteca.
El trámite para comprar un bien que está hipotecado demora, en promedio, entre 45 y 60 días.