Un conjunto habitacional necesita trabajos de mantenimiento como limpieza, jardinería, pintura, arreglo de caminerías o vías de acceso y seguridad privada.
Estas son las actividades que ejecuta un administrador. Es una persona elegida por los propietarios y arrendatarios de un condominio a través de una asamblea. También se eligen un Presidente y un Vicepresidente.
La administradora del conjunto San Fernando, Carmen Bucheli, dice que una vez posesionada la directiva se crea un reglamento interno notariado, donde constan los derechos y obligaciones de los copropietarios.
Por ejemplo, un derecho es que el propietario arrienda su inmueble exclusivamente para vivienda familiar. Una obligación es concurrir a las asambleas, caso contrario se impone una multa del 50% del valor de la alícuota.
El rubro mensual para los trabajos de mantenimiento es variable y se fija según el metraje de la vivienda o por votación, donde las decisiones que tomen la mayoría de condóminos son ley obligatoria para todos los integrantes del conjunto residencial.
En el condominio Parques de Granada, por ejemplo, los vecinos deben cancelar una cuota mensual de USD 42. Este rubro cubre los trabajos de conservación del conjunto. Se reserva una cantidad para los gastos de emergencia como la rotura de una tubería, dice el arquitecto Fernando Almeida, asesor y avaluador.
Un jardinero recibe un sueldo mensual y la afiliación al IESS.
En el conjunto Torres de Quito los trabajos de pintura y albañilería se ejecutan cada dos meses. Las obras de limpieza y recolección de basura son diarias. En este caso la cuota mensual que cancelan los copropietarios es fija y el rubro sobrante se guarda para gastos imprevistos.
Hay problemas cuando los copropietarios no pagan a tiempo las cuotas mensuales. Esto ocasiona un retraso en las obras de mantenimiento y la falta de presupuesto para la compra de equipos de seguridad de los guardias privados. “El vigilante trabaja con un pito y un palo”, dice Manuela Erazo, vecina de un condominio en el norte de Quito.
La seguridad es el tema que más preocupa a los vecinos, dice la administradora de los condominios San Fernando. Por tanto, en una reunión se propuso el uso de tarjetas magnéticas para el ingreso al condominio.
En el edificio Torres Málaga, sector La Mariscal, las alícuotas incluyen el servicio de guardianía privada, el mantenimiento del ascensor, la remuneración de la persona de la limpieza, los pagos de agua y luz comunal, sueldo de los administradores, mantenimiento de la cisterna y compra de materiales como focos, escobas, desinfectantes.
“La Ley de Propiedad Horizontal establece que la asamblea general es la máxima autoridad de un conjunto habitacional. Los contratos de trabajos para realizar obras de mantenimiento y seguridad van con la firma de la administración previa autorización de la directiva”.
La forma de elección es democrática y bajo un proceso electoral. Además, la función del administrador es de libre remoción, es decir, si la asamblea lo decide, se terminan sus funciones.
Otro problema frecuente es el que tiene relación a los espacios de los que son dueños los condóminos, individual o comunal.
La Ley dice que cada propietario será dueño exclusivo de su piso, departamento o local y comunero en los bienes destinados al uso común.
Son bienes comunes los que son necesarios para la existencia, seguridad y conservación del edificio y de sus ocupantes: el terreno, los cimientos, los muros, la techumbre, la habitación del portero y sus dependencias, las instalaciones generales de calefacción, refrigeración, energía eléctrica, alcantarillado, gas y agua potable, los vestíbulos, patios, puertas de entrada, escaleras, cisternas…