¡Entérate primero con El Comercio! Nuevo
Suscríbete a nuestro canal de WhatsApp y recibe noticias al instante, directo en tu celular.
Fecha de publicación:
Fecha de modificación:
Las condiciones para entregar y recuperar una garantía, los reajustes del arriendo y las obligaciones de propietarios e inquilinos forman parte del proyecto de reforma a la Ley de Inquilinato que la Asamblea Nacional trata en segundo debate este 1 de octubre de 2026.
El informe de la Comisión de Justicia y Estructura del Estado contiene propuestas para los contratos, las reparaciones, el subarrendamiento y la notificación para finalizar la relación contractual. Las disposiciones corresponden al texto presentado para debate y su entrada en vigor está prevista a partir de la publicación de la ley en el Registro Oficial.
El proyecto establece que, al celebrar el contrato, el inquilino entregaría una garantía destinada a asegurar el cumplimiento de sus obligaciones. Entre ellas constan el pago del arriendo, las expensas, los servicios básicos y la conservación del inmueble y de los bienes entregados junto con este.
El monto se acordaría entre las partes, pero no podría superar el equivalente a dos mensualidades de arriendo.
Para determinar los daños, el texto dispone que se consideren las condiciones descritas en el contrato, el inventario y las fotografías, así como el desgaste natural por el uso legítimo y el paso del tiempo.
Dentro del término de cinco días desde la entrega del inmueble, el propietario tendría que comunicar al inquilino los daños o faltantes que pretenda descontar de la garantía. Esa comunicación debería incluir una liquidación detallada y justificada. Si no los comunica en ese término, se entendería que no existen valores pendientes por esos conceptos.
El inquilino podría objetar la liquidación dentro del término de cinco días desde su notificación. En ese caso, la devolución quedaría suspendida únicamente respecto de los valores objetados, hasta resolver la controversia mediante acuerdo, mediación o decisión de la autoridad competente.
La propuesta fija un término máximo de quince días desde la entrega del inmueble para devolver la garantía o el saldo que corresponda después de los descuentos justificados.
Durante la vigencia del contrato, el arrendador no podría incrementar por su cuenta el valor pactado. Un reajuste requeriría un acuerdo expreso y escrito entre las partes, sin superar el límite máximo previsto en la Ley de Inquilinato.
Para los contratos de duración superior a dos años, el proyecto permite acordar mecanismos objetivos de reajuste periódico. La fórmula tendría que constar expresamente en el contrato y no podría aplicarse más de una vez al año.
Además, el texto propone utilizar el avalúo catastral vigente para determinar el límite máximo del arriendo. La falta de actualización atribuible a la autoridad municipal o metropolitana no impediría celebrar o mantener el contrato ni generaría responsabilidad para el propietario.
La reforma también contempla una reducción proporcional del pago cuando el inmueble presente deterioros que disminuyan sus condiciones de habitabilidad, siempre que no sean atribuibles al inquilino.
Esa reducción podría acordarse entre las partes, constar en un acta de mediación o ser determinada judicialmente. Se mantendría mientras persistan las condiciones que la motivaron.
El articulado establece que los contratos deberán constar por escrito, en soporte físico o electrónico, para dejar constancia de la relación contractual.
Entre los datos mínimos figuran la identificación de las partes y del inmueble, su estado de conservación, el valor y la forma de pago, la duración, el uso del bien y las condiciones de la garantía.
También se incluiría un domicilio físico o una dirección electrónica para recibir comunicaciones y notificaciones. La dirección electrónica señalada se consideraría domicilio electrónico para la citación judicial, conforme al Código Orgánico General de Procesos.
Sin embargo, la ausencia de un documento escrito no afectaría por sí sola la existencia, validez o eficacia del contrato, si la relación de arrendamiento puede acreditarse mediante otros medios admitidos por la ley.
Los contratos electrónicos tendrían la misma validez y los mismos efectos jurídicos que los físicos, siempre que cumplan los requisitos legales. Deberían permitir identificar a las partes, expresar su consentimiento y garantizar la integridad y conservación del documento.
Cuando el arriendo incluya muebles, electrodomésticos, equipos u otros bienes, el proyecto exige un inventario detallado y firmado como parte del contrato.
Este documento contendría el estado, funcionamiento, cantidad, marca y características de cada bien, además de fotografías y su valor acordado.
El costo por usar el mobiliario estaría incluido en el arriendo. No se podría pactar un cobro separado que permita superar el límite máximo legal.
Si falta un inventario firmado, correspondería al propietario demostrar qué bienes entregó, en qué cantidad y en qué condiciones.
La propuesta también regula la falta de entrega de los bienes ofrecidos. El inquilino podría exigir su entrega, reparación o sustitución y, cuando el incumplimiento afecte el uso del inmueble, tendría derecho a una reducción proporcional del pago.
Si esos bienes fueron determinantes para contratar y el propietario no corrige el incumplimiento dentro del término de 10 días desde la notificación, el inquilino podría terminar unilateralmente el contrato mediante una comunicación que deje constancia de su recepción.
El arrendador tendría que realizar las reparaciones necesarias para mantener las condiciones exigidas por la ley, siempre que el deterioro no sea atribuible al inquilino.
El arrendatario debería comunicar las deficiencias por escrito o mediante un mecanismo que permita acreditar la recepción. Si el propietario objeta las reparaciones, no las inicia dentro del término de quince días o no las concluye en un plazo razonable, el inquilino podría ejercer los derechos previstos en la ley.
Cuando exista un plazo fijado judicialmente o en un acta de mediación y el propietario lo incumpla, el inquilino podría ejecutar las reparaciones a su costa. La propuesta permitiría descontar del arriendo el gasto justificado, incrementado en un 10% por la mora.
El proyecto contempla una multa equivalente a una mensualidad, a favor del inquilino, para el propietario que incumpla reparaciones ordenadas o acordadas en mediación, suspenda injustificadamente servicios básicos, cause daños o perturbe sustancialmente el uso legítimo del inmueble.
La multa subiría a tres mensualidades en caso de reincidencia durante el mismo contrato, después de una sanción mediante sentencia ejecutoriada.
Por su parte, el inquilino respondería por daños derivados del uso indebido o negligente suyo o de las personas que utilicen el inmueble con su consentimiento. Si incumple las reparaciones dispuestas judicialmente o acordadas en mediación, el propietario podría realizarlas y exigir el reembolso justificado, más un 10%.
La propuesta reconoce al inquilino el derecho a una duración mínima de dos años. Si se pacta un período menor, podría permanecer hasta completar ese tiempo, siempre que cumpla sus obligaciones.
Se exceptúan los alojamientos temporales regulados por su normativa, las necesidades transitorias de vivienda cuando el inquilino mantenga su residencia habitual en otro lugar y los inmuebles destinados a actividades temporales, como ferias o espectáculos.
Para comunicar la decisión de no continuar al vencimiento del contrato, cualquiera de las partes podría efectuar el desahucio con al menos 90 días de anticipación.
El trámite se realizaría ante un notario, con el contrato y los documentos que sustenten la solicitud. La notificación no extinguiría las obligaciones antes de la fecha en que el desahucio surta efectos.
Si ninguna de las partes comunica su decisión dentro del plazo establecido, el contrato se entendería renovado en las mismas condiciones.
El subarrendamiento total o parcial requeriría autorización previa, expresa y escrita del propietario, en soporte físico o electrónico.
No podría durar más que el tiempo restante del contrato principal. El valor de un subarrendamiento total tampoco podría superar el arriendo principal; si comprende solo una parte del inmueble, el cobro tendría que guardar proporción con su superficie, condiciones y prestaciones.
El subarrendamiento sin autorización constituiría una causal de terminación del contrato. En ese supuesto, el subarrendatario tendría derecho a una indemnización mínima equivalente a tres meses de su arriendo, sin perjuicio de reclamar otros daños acreditados.
Para las controversias de inquilinato, el proyecto establece el procedimiento sumario ante un juez competente. También permite acudir a mediación cuando se trate de derechos sobre los cuales las partes puedan llegar a un acuerdo.
La reforma propuesta se aplicaría obligatoriamente en los perímetros urbanos determinados por ordenanzas municipales o metropolitanas. Excluye los arrendamientos sujetos al Código del Comercio.
Una disposición transitoria señala que los contratos escritos o verbales celebrados antes de su entrada en vigor mantendrían su validez y los efectos pactados hasta terminar la relación contractual, sin exigir su adaptación a los requisitos de forma o contenido de la reforma.
Los trámites de desahucio que ya estuvieran en curso continuarían con la normativa vigente al momento de su inicio.
El proyecto concede hasta 180 días desde su publicación en el Registro Oficial para que las entidades competentes adapten sus procedimientos a la presentación y tramitación de contratos electrónicos. En el mismo plazo, el Consejo de la Judicatura revisaría y adecuaría la tarifa del trámite notarial de desahucio.
El informe para segundo debate fue aprobado por la Comisión de Justicia el 18 de septiembre de 2026, con seis votos a favor, tres abstenciones, ningún voto en contra y una ausencia. La presidenta de la comisión, Rosa Alegría Torres Cadena, consta como ponente.
Suscríbete a nuestro canal de WhatsApp y recibe noticias al instante, directo en tu celular.