Qué dice la Ley de Inquilinato en Ecuador sobre desalojos, garantías y contratos
Los conflictos por arriendos tienen reglas vigentes mientras la Asamblea analiza una reforma a la Ley de Inquilinato en Ecuador.
Los desacuerdos por el pago del arriendo, los daños en una vivienda o las reparaciones pendientes suelen terminar en conflictos entre propietarios e inquilinos. En Ecuador, estos casos no dependen únicamente de lo pactado entre las partes, porque la Ley de Inquilinato establece reglas para regular la relación de arrendamiento.
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Reglas vigentes y una reforma en trámite sobre la Ley de Inquilinato en Ecuador
La normativa vigente define obligaciones para arrendadores y arrendatarios. También contempla qué ocurre cuando no existe un contrato escrito, cuándo puede terminarse un arriendo, qué hacer si una de las partes incumple y cómo deben manejarse las reparaciones dentro del inmueble.
El proyecto ya superó el primer debate en el Pleno en abril de 2026 y regresó a la Comisión de Justicia, donde continuará su revisión antes de una votación definitiva. La propuesta busca actualizar las reglas sobre contratos, garantías, reparaciones, desalojos y mecanismos para resolver conflictos.
Mientras ese proceso avanza, estas son algunas claves de la normativa actual.
Arrendador e inquilino tienen obligaciones
La Ley de Inquilinato protege tanto al propietario como a la persona que ocupa el inmueble en calidad de arrendataria.
El arrendador debe entregar el bien en condiciones adecuadas y encargarse de las reparaciones que le correspondan. El inquilino, en cambio, debe pagar el canon de arriendo en los plazos acordados, cuidar la vivienda y responder por los daños que cause.
Cuando una de las partes incumple, la ley prevé consecuencias. El contrato puede terminar si el inquilino no cumple sus obligaciones.
En el caso del propietario, si no mantiene el inmueble en condiciones adecuadas, puede recibir multas e incluso pagar indemnizaciones de hasta tres meses de arriendo cuando esa situación obliga al inquilino a dejar la vivienda.
El contrato no siempre debe ser escrito
La ley reconoce contratos escritos y verbales. Sin embargo, cuando no existe un documento firmado, probar las condiciones del arriendo puede complicarse si aparece un conflicto.
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En esos casos, el arrendador puede presentar una declaración juramentada ante un juez de Inquilinato para acreditar la relación de arrendamiento.
No todos los contratos se registran ante notario
El registro notarial no aplica para todos los arriendos. La obligación existe cuando el canon mensual supera un salario básico unificado.
Para 2026, el SBU es de 482 dólares. Si el arriendo mensual supera ese monto, el contrato debe celebrarse por escrito y registrarse ante un notario dentro de los 30 días posteriores a su firma.
Cuando el valor del arriendo es inferior al salario básico unificado, la ley no exige ese registro.
La garantía no es obligatoria por ley
La Ley de Inquilinato no obliga a entregar una garantía o depósito al firmar un contrato. Sin embargo, es una práctica común que propietario e inquilino acuerden ese pago.
Si la garantía queda establecida en el contrato, sus condiciones pasan a ser obligatorias para ambas partes. Allí debe constar cómo se entregó, en qué casos puede usarse y bajo qué condiciones debe devolverse.
El desalojo solo procede por causales específicas
El arrendador no puede pedir la desocupación del inmueble por cualquier motivo. La ley reconoce el derecho del inquilino a permanecer al menos dos años en la vivienda.
Antes de ese plazo, la desocupación solo puede solicitarse por causas previstas en la normativa.
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Entre ellas están el incumplimiento de dos meses de pago, los daños ocasionados al inmueble, el subarriendo sin autorización, el uso distinto al acordado, la demolición del edificio o la necesidad comprobada del propietario de ocupar el bien.
Una vez cumplido el plazo mínimo de dos años, el propietario debe notificar al inquilino con 90 días de anticipación si desea recuperar el inmueble.
El propietario también responde por reparaciones
Las obligaciones no recaen solo sobre el inquilino. La ley también exige al arrendador mantener el inmueble en condiciones adecuadas para su uso.
Si el propietario no ejecuta las reparaciones que le corresponden, el inquilino puede acudir ante un juez. Con autorización judicial, podrá realizar las obras indispensables, descontar ese valor del canon de arrendamiento y aplicar un recargo del 10%.
Ley de inquilinato; preguntas frecuentes
Respuesta precisa:
La Ley de Inquilinato regula la relación entre arrendadores e inquilinos en Ecuador. La norma establece obligaciones, causales de terminación, reglas sobre contratos, reparaciones y conflictos por el uso de inmuebles.
Contexto:
La normativa vigente protege tanto al propietario como al arrendatario. El arrendador debe entregar el inmueble en condiciones adecuadas y asumir las reparaciones que le correspondan, mientras que el inquilino debe pagar el arriendo, cuidar la vivienda y responder por los daños que cause.
La Asamblea Nacional analiza una reforma a esta ley, cuyo origen se remonta a 1960 y cuya codificación vigente fue publicada el 1 de noviembre de 2000.
Respuesta precisa:
El pago de las reparaciones depende del origen del daño. El inquilino debe cubrir los daños que cause, mientras que el propietario responde por las reparaciones necesarias para mantener el inmueble en condiciones adecuadas.
Contexto:
Si el arrendatario provoca daños y no los repara, el propietario puede realizar las obras y cobrar el valor invertido con un recargo del 10%. También puede pedir la terminación del contrato si el incumplimiento lo justifica.
En el caso contrario, si el arrendador no realiza las reparaciones que le corresponden, el inquilino puede acudir ante un juez. Con autorización judicial, puede hacer las obras indispensables, descontar el costo del arriendo y aplicar un recargo del 10%.
Respuesta precisa:
El incumplimiento puede derivar en multas, indemnizaciones o terminación del contrato, según el caso. La ley prevé consecuencias tanto para el inquilino como para el propietario.
Contexto:
El contrato puede terminar si el inquilino no paga el arriendo, causa daños, subarrienda sin autorización o usa el inmueble para un fin distinto al acordado.
Si el propietario no mantiene la vivienda en condiciones adecuadas, puede recibir multas e incluso pagar indemnizaciones de hasta tres meses de arriendo cuando esa situación obliga al inquilino a dejar el inmueble.
Respuesta precisa:
La reforma busca actualizar las reglas sobre contratos, garantías, reparaciones, desalojos y mecanismos para resolver conflictos. Mientras no sea aprobada, siguen vigentes las normas actuales.
Contexto:
El proyecto ya superó el primer debate en el Pleno de la Asamblea Nacional en abril de 2026 y regresó a la Comisión de Justicia para continuar su revisión.
La propuesta apunta a dar mayor seguridad jurídica a arrendadores e inquilinos. Sin embargo, hasta que exista una aprobación definitiva, los conflictos deben resolverse con base en la Ley de Inquilinato vigente y en lo pactado entre las partes.
Respuesta precisa:
El propietario solo puede pedir la desocupación por las causales previstas en la Ley de Inquilinato. Además, una vez cumplido el plazo mínimo de dos años, debe notificar al inquilino con 90 días de anticipación.
Contexto:
Antes de los dos años, la desocupación puede solicitarse por incumplimiento de dos meses de pago, daños al inmueble, subarriendo sin autorización, uso distinto al acordado, demolición del edificio o necesidad comprobada del propietario de ocupar el bien.
La ley reconoce el derecho del inquilino a permanecer al menos dos años en la vivienda, salvo que exista una causal legal que justifique la terminación anticipada del contrato.
