¿Ya se pueden aplicar las nuevas restricciones a morosos en condominios de Ecuador?
La reforma al reglamento de propiedad horizontal cambia el cobro de alícuotas y el uso de áreas comunales
El Gobierno de Ecuador reformó el Reglamento General de la Ley de Propiedad Horizontal mediante el Decreto Ejecutivo No. 462. Esta reforma introduce disposiciones que afectan el cobro de alícuotas y la administración de la copropiedad. Entre las principales modificaciones, se destacan las restricciones para los morosos, nuevos procedimientos de cobro y obligaciones para las administraciones de los condominios.
Inicio de aplicación de las nuevas disposiciones
Una de las dudas más frecuentes tras la expedición del decreto es cuándo comenzarán a aplicarse estas medidas. Según Stalin Oviedo Ramírez, abogado especialista en litigación, la reforma entrará en vigencia a partir de su publicación en el Registro Oficial como lo indica el decreto. Este acto marcará el inicio de la aplicación obligatoria de las nuevas disposiciones.
Cambios significativos en el reglamento
El Decreto Ejecutivo No. 462 establece un nuevo régimen frente a la mora en el pago de expensas ordinarias, extraordinarias, aportes al fondo común de reserva, intereses y gastos de cobranza. Entre los cambios más relevantes se incluye:
- Restricción del acceso a bienes, áreas y servicios comunales no indispensables para quienes mantengan obligaciones pendientes.
- Limitaciones en espacios como piscinas, gimnasios, salones comunales y parqueaderos de visitas.
No obstante, la norma también fija límites importantes. No podrán restringirse el acceso peatonal al inmueble ni el ingreso a la vivienda o al parqueadero propio. Además, se garantiza el suministro de agua potable fría y la seguridad básica.
Proceso antes de aplicar restricciones
Antes de implementar cualquier restricción, la administración deberá notificar al copropietario sobre su estado de mora y conceder un plazo de cinco días para cancelar la deuda o justificar el pago. Solo después de este plazo podrán aplicarse las restricciones previstas en el reglamento.
Las restricciones deberán levantarse dentro de las veinticuatro horas siguientes al pago total o a la regularización de la mora. Además, si hay dos o más expensas vencidas, el administrador deberá emitir una liquidación que será aprobada por la Asamblea General.
Derechos perdidos por morosidad
Fernando León, docente de Derecho de la Universidad Internacional del Ecuador (UIDE), explica que los copropietarios morosos perderán el derecho a votar en las asambleas mientras mantengan obligaciones pendientes. Asimismo, no podrán postularse ni ejercer cargos administrativos dentro del condominio.
La administración también estará obligada a publicar mensualmente el estado de cumplimiento de pago por unidad inmobiliaria y el detalle de la cartera vencida. Si incumple con esta gestión, podrá ser removida del cargo y responder por las pérdidas económicas que ocasione a la copropiedad.
Retos y beneficios de la reforma
A pesar de los beneficios que trae esta reforma, como lo señala Stalin Oviedo Ramírez, aún existen retos significativos. La posibilidad de restringir áreas comunales puede incentivar a los propietarios a regularizar sus obligaciones. Sin embargo, considera que no resuelve problemas fundamentales como la dificultad para organizar legalmente las directivas en muchos condominios.
Además, se busca simplificar trámites como la legalización de actas y formalización de nombramientos en condominios pequeños donde la administración suele recaer en vecinos voluntarios.
Preguntas frecuentes sobre la reforma al reglamento de propiedad horizontal:
Las nuevas disposiciones comenzarán a aplicarse una vez que el Decreto Ejecutivo No. 462 sea publicado en el Registro Oficial.
Según el abogado Stalin Oviedo Ramírez, la publicación en el Registro Oficial marca el inicio de la vigencia obligatoria de la reforma. Desde ese momento, las administraciones y copropietarios deberán cumplir las nuevas disposiciones.
Podrán perder temporalmente el acceso a ciertas áreas y servicios comunales no indispensables.
La reforma permite restringir el uso de espacios como piscinas, gimnasios, salones comunales y parqueaderos de visitas a quienes mantengan deudas por alícuotas, expensas, intereses o gastos de cobranza. Sin embargo, no se podrá impedir el acceso peatonal al inmueble, a la vivienda, al parqueadero propio, ni suspender el suministro de agua potable fría o la seguridad básica.
No. Primero debe notificar al propietario y otorgarle cinco días para regularizar su situación.
Antes de imponer cualquier restricción, la administración está obligada a informar al copropietario sobre su estado de mora y conceder un plazo de cinco días para cancelar la deuda o justificar el pago. Una vez regularizada la obligación, las restricciones deberán levantarse dentro de las siguientes 24 horas.
Pierde temporalmente el derecho a votar en las asambleas y a ejercer cargos administrativos.
Según Fernando León, docente de Derecho de la Universidad Internacional del Ecuador (UIDE), mientras mantenga obligaciones pendientes, el copropietario no podrá participar con voto en las asambleas ni postularse o desempeñar funciones administrativas dentro del condominio.
Deberán informar mensualmente el estado de pagos y gestionar el cobro de las obligaciones pendientes.
La reforma obliga a publicar mensualmente el estado de cumplimiento de pago por cada unidad inmobiliaria y el detalle de la cartera vencida. Además, cuando existan dos o más expensas vencidas, el administrador deberá emitir una liquidación para su aprobación por la Asamblea General. Si incumple estas obligaciones, podrá ser removido del cargo y responder por los perjuicios económicos ocasionados a la copropiedad.
