Decreto 462 endurece el cobro a morosos, pero deja vacíos sobre datos y plazos

A un copropietario de un edificio de 92 departamentos en Quito le tomó 15 años pagar sus expensas. Debía 21 mil dólares repartidos en tres departamentos a su nombre.

La empresa administradora Admis logró cobrarle este año, después de un proceso judicial de tres meses que terminó con el pago en efectivo. Jorge Suárez, representante de Admis, cuenta que en más de una década administrando conjuntos y edificios en Quito, esta es la primera vez que logran cobrar una deuda que se arrastró durante 15 años.

El caso ilustra el problema que el decreto ejecutivo 462 busca atacar. El presidente Daniel Noboa lo firmó el 31 de julio de 2026 y entró en vigencia el 3 de agosto, con su publicación en el Registro Oficial. La norma busca acelerar la gestión de cobro y dar a las administraciones herramientas para actuar antes de que una deuda se vuelva crónica.

🏢 605 856 inmuebles están bajo propiedad horizontal en Quito

En Quito, el problema tiene una dimensión considerable. La Dirección Metropolitana de Catastro registra 605 856 inmuebles bajo régimen de propiedad horizontal en 2026, frente a 566 660 en 2022: un crecimiento de 6,9%.

La base municipal no distingue entre edificios, conjuntos habitacionales y urbanizaciones. La cifra no equivale al número de morosos, pero muestra el universo de inmuebles al que alcanza el régimen reformado, al menos en Quito.

⚡ Una herramienta que acelera el cobro

Antes del decreto, cobrar a un moroso por la vía judicial podía tomar entre 6 meses y tres años, según los casos que describe Suárez. A eso se sumaba entre 5% y 10% en honorarios legales. Cada intento de cobro extrajudicial requería, además, convocar una asamblea para autorizar las costas legales. Por eso las administraciones solían esperar a que la mora fuera alta -entre 1 000 y 3 000 dólares- antes de iniciar el proceso. Es el mismo tipo de espera que le costó 15 años y 21 mil dólares al copropietario citado.

Admis administra 25 proyectos entre edificios y conjuntos en Quito, todos con algún sistema de control de acceso tecnológico. Con el decreto, la empresa ya no necesita pasar por la asamblea para aplicar restricciones.

En uno de los edificios que administra, Suárez explica que Admis, por ejemplo, desactiva la apertura automática del portón vehicular al moroso y deja solo una vía manual. En otros edificios, admite que han usado el mantenimiento de las jardineras frontales como forma de presión, algo que él mismo describe como debatible.

📜 El decreto 462 de morosos no parte de cero

El decreto identifica bienes y servicios de uso comunal que pueden restringirse por mora. Entre ellos están piscinas, gimnasios, salones comunales, canchas deportivas y parqueaderos de visitas. También permite suspender tarjetas, tags o controles remotos de acceso vehicular, siempre que exista un mecanismo alternativo razonable de ingreso y salida.

La reforma, además, establece que las obligaciones vencidas generan intereses desde el día siguiente al vencimiento. Los intereses se calculan con la tasa activa referencial publicada por el Banco Central, sin necesidad de requerimiento previo.

El decreto no inventa la facultad de restringir áreas comunes: ya existía, de forma general, en el artículo 21 del Reglamento vigente desde 1999. Según Acuña, “con el decreto Ejecutivo No. 462, se identifican cuáles son los bienes de uso comunal, esenciales… y los no esenciales”.

Suárez lo confirma desde la práctica. Dice que la Ley de Propiedad Horizontal nunca detalló esto con precisión. El decreto, según él, es la primera norma que sí lo especifica con claridad. El decreto fija un listado base. Pero permite que los reglamentos internos de los edificios, conjuntos y condominios lo amplíen, precisen o desarrollen dentro de los límites de la norma.

🔒 La deuda que debe transparentarse puede chocar con la protección de datos

El decreto obliga a las administraciones a poner a disposición esta información cada mes, dentro de los primeros diez días. Debe incluir el estado de pago por unidad inmobiliaria: si hay o no cartera vencida, cuántas expensas se deben, el período y el valor pendiente.

Suárez advierte que esa información expone a los propietarios morosos frente al resto de la comunidad. Considera que ahí hay una tensión con la protección de datos.

El abogado especialista en propiedad horizontal Diego Acuña coincide desde lo jurídico: “Sí podría violar la LOPDP, toda vez que la información sobre deudas constituye un dato personal cuando permite identificar directa o indirectamente a una persona”.

Acuña añade una precisión clave: ni publicar solo el número de unidad resuelve el problema, porque “en muchos condominios la unidad permite identificar fácilmente a su propietario”. Su recomendación es limitar la información al número o código de la unidad y difundirla únicamente por medios internos, con acceso restringido a los copropietarios, o contar con el consentimiento del moroso.

⏱️ Cinco días para responder a una deuda que puede llevar meses

Acuña y Suárez coinciden, sin haberse consultado, en que el plazo es corto. El decreto da al copropietario cinco días para pagar, justificar el pago, formular observaciones documentadas o pedir un convenio.

La administración tiene hasta cinco días más para resolver esa solicitud. El abogado lo mide contra el debido proceso: “es un plazo insuficiente, pues… el plazo debería ser como mínimo 15 días para poder justificar pagos, solicitar convenios”. Jorge Suárez pide subir el plazo a 30 días e incluir ahí mismo el interés por mora. Razona que, si un propietario no ha pagado en tres meses, unos días adicionales no van a cambiar esa decisión.

⚖️ No todos los edificios tienen el mismo problema

En su cartera de 25 proyectos, Suárez calcula que la morosidad va de apenas 2% en algunos edificios hasta casi 50% en conjuntos de 60 a 70 casas. Jaqueline Benalcázar administra el edificio Casa Nicole, de 40 departamentos, en el centro norte de Quito. Describe un escenario distinto: solo dos unidades están en mora, ambas por pérdida de empleo. “Este decreto está pensado más para conjuntos con muchos departamentos, más casas… realmente no es aplicable” a un edificio como el suyo, dice.

La aplicación de una misma regla no parte de la misma realidad. No es igual administrar un conjunto con 50% de morosidad que un edificio donde dos de 40 propietarios perdieron el empleo.

🛡️ Las restricciones del decreto 462 a morosos tampoco son absolutas

El decreto protege de forma expresa el acceso a la vivienda y servicios básicos como el agua y la luz de zonas comunes. También protege los mecanismos de movilidad esenciales para personas con discapacidad o con una condición médica temporal justificada.

Admis, además, ya aplicaba criterios de flexibilidad en casos de enfermedad catastrófica o desempleo. Benalcázar hizo lo mismo con sus dos morosos: les dio plazo hasta diciembre. El decreto también condiciona el derecho a voto en asamblea a estar al día en los pagos, aunque el moroso conserva voz, según aclara Acuña.

🏛️ Ecuador aún no tiene un precedente constitucional sobre estas restricciones

Acuña señala que no existe todavía un fallo de la Corte Constitucional ecuatoriana que haya analizado específicamente la restricción de bienes comunes a copropietarios morosos.

Colombia sí tiene esa jurisprudencia. Su Corte Constitucional, al interpretar la Ley 675 de 2001, ha reconocido que se pueden suspender servicios no esenciales. Nunca los que afecten “necesidades mínimas de existencia” o el acceso a la vivienda, explica Acuña.

Sobre Ecuador, Acuña señala que el decreto puede ser objeto de control constitucional: “Todo decreto ejecutivo puede ser objeto de control constitucional… también podrían presentarla propietarios afectados, asociaciones de copropietarios, gremios profesionales o la Defensoría del Pueblo”.

🧩 Dos preguntas que deja abiertas el decreto 462 sobre morosos

El Decreto 462 sí resuelve una necesidad concreta de las administraciones: contar con herramientas para cobrar antes de que las deudas se vuelvan crónicas. Pero su aplicación deja dos preguntas abiertas: ¿Cómo transparentar la morosidad sin vulnerar datos personales? ¿Son suficientes los cinco días que tiene un propietario para responder frente a una deuda que puede llevar meses o años?

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Cinco preguntas sobre el decreto 462 que restringe a morosos

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