Deudas de copropiertarios en condominios generarán intereses, decreta Daniel Noboa
El Decreto de Daniel Noboa establece que las deudas en condominios generarán intereses automáticos desde el primer día y fija convenios de pago
Las deudas de copropietarios en condominios generarán intereses, además de las restricciones en el uso de áreas comunes y otros, según establece el Decreto Ejecutivo 462, firmado por el presidente Daniel Noboa este viernes 31 de julio de 2026.
Los intereses por las deudas de los copropietarios en condominios, según decreto de Daniel Noboa
El Decreto Ejecutivo No. 462, suscrito por el presidente Daniel Noboa, reformó el Reglamento General de la Ley de Propiedad Horizontal y estableció nuevas reglas para el cobro de obligaciones económicas en condominios.
Entre los principales cambios figura que los copropietarios morosos deberán pagar intereses desde el primer día de atraso, además de asumir los costos que genere el proceso de cobranza.
Configuración automática de la mora
La reforma dispone que la mora se configura automáticamente cuando el copropietario o usuario no paga una obligación dentro del plazo establecido.
No será necesario que la administración del condominio envíe un requerimiento o notificación previa, ya que el incumplimiento se produce desde el día siguiente al vencimiento de la obligación.
Cálculo de intereses por mora
El reglamento señala que, una vez configurada la mora, la deuda genera intereses de pleno derecho. Estos deberán calcularse con base en la tasa de interés activa vigente del Banco Central del Ecuador y se aplicarán por cada mes o fracción de mes que transcurra mientras la obligación permanezca impaga.
Además de los intereses, el deudor deberá cubrir los gastos derivados de los procesos de cobranza, tanto extrajudiciales como judiciales, que se originen para recuperar los valores pendientes.
Obligaciones que generan intereses
Los intereses podrán aplicarse sobre todas las obligaciones económicas relacionadas con el régimen de propiedad horizontal, entre ellas:
- Expensas ordinarias (alícuotas).
- Expensas extraordinarias.
- Aportes obligatorios al fondo común de reserva.
- Multas.
- Otros valores previstos en la Ley de Propiedad Horizontal, el reglamento general, el reglamento interno o las resoluciones de la Asamblea General.
Liquidación de la deuda
Cuando existan dos o más expensas vencidas, el administrador o presidente del condominio deberá emitir una liquidación de los valores adeudados. Ese documento incluirá el capital pendiente, los intereses generados y el saldo total por pagar.
La liquidación deberá ser conocida y aprobada por la Asamblea General de Copropietarios. Una vez aprobada, tendrá el carácter de título ejecutivo, lo que permitirá iniciar acciones legales para el cobro de la deuda.
Convenios de pago y orden para aplicar abonos
El decreto también permite que las administraciones suscriban convenios de pago con los copropietarios morosos. Estos acuerdos deberán constar por escrito e incluir el monto total adeudado, la forma y plazo de pago, los intereses aplicables y las consecuencias del incumplimiento.
Si el deudor deja de pagar dos cuotas del convenio, se producirá el vencimiento anticipado de toda la deuda pendiente y la administración podrá iniciar o continuar las acciones de cobro.
Pagos parciales
La normativa también establece el orden en que deberán aplicarse los pagos parciales, salvo que exista un acuerdo diferente por escrito.
Primero se cubrirán los gastos de cobranza, luego los intereses de mora, posteriormente las expensas extraordinarias vencidas, los aportes al fondo común de reserva y, finalmente, las expensas ordinarias, comenzando por la obligación más antigua.
Con este mecanismo, los intereses acumulados deberán cancelarse antes de que el pago reduzca el capital correspondiente a las expensas adeudadas.
Restricciones para propietarios morosos
La reforma autoriza a las administraciones de los condominios, en edificios o conjuntos habitacionales de viviendas, a restringir el uso de bienes y servicios comunes que no sean considerados esenciales mientras persista el incumplimiento de pago. Entre los espacios que podrán ser objeto de restricciones constan:
Piscinas
Gimnasios
Saunas
Jacuzzis
Canchas deportivas
Salones comunales
Áreas de BBQ
Terrazas
Espacios de coworking
Salas de cine
Otras áreas recreativas o de uso compartido
También podrán limitarse determinados servicios complementarios, como la entrega de controles remotos, tarjetas o dispositivos adicionales de acceso y algunos servicios de guardianía relacionados con visitantes.
Límites de las medidas
El Decreto Ejecutivo No. 462 señala que estas restricciones no podrán afectar derechos fundamentales ni impedir el ingreso del propietario o residente a su vivienda.
Asimismo, prohíbe suspender servicios esenciales vinculados con la habitabilidad, la seguridad, la salubridad, la accesibilidad o la atención de emergencias.
Las medidas podrán aplicarse no solo al propietario moroso, sino también a quienes ocupen el inmueble bajo figuras como arrendamiento, comodato o usufructo, mientras se mantenga el incumplimiento de las obligaciones económicas de alícuotas u otros.
Vigencia inmediata del decreto
El decreto indica que las reformas entran en vigencia desde la fecha de su suscripción, sin perjuicio de su posterior publicación en el Registro Oficial. De acuerdo con el texto, las modificaciones buscan fortalecer la administración de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal y dotar a las administraciones de mecanismos para la gestión y el cobro de las obligaciones económicas, manteniendo la protección del acceso a la vivienda y a los servicios considerados esenciales.
Intereses por deudas de copropietarios en condominios y restricciones; preguntas frecuentes
❓¿Cómo se calculan los intereses por deudas de copropietarios en condominios según el Decreto Ejecutivo 462?
Los intereses se calculan con base en la tasa de interés activa vigente del Banco Central del Ecuador y se generan por cada mes o fracción de mes mientras la deuda permanezca impaga.
El Decreto Ejecutivo 462 reformó el Reglamento General de la Ley de Propiedad Horizontal y estableció que, una vez configurada la mora, los intereses se generan de pleno derecho, además de los costos derivados de los procesos de cobranza.
❓¿Desde cuándo un copropietario comienza a generar intereses por mora en un condominio?
Desde el día siguiente al vencimiento de la obligación económica, sin necesidad de que exista una notificación o requerimiento previo.
La reforma establece que la mora se configura automáticamente cuando no se pagan las expensas u otras obligaciones dentro del plazo fijado, lo que activa el cobro de intereses y otras medidas previstas en la normativa.
❓¿Qué obligaciones económicas generan intereses en los condominios de Ecuador?
Generan intereses las expensas ordinarias y extraordinarias, los aportes al fondo común de reserva, las multas y otros valores previstos en la Ley de Propiedad Horizontal, el reglamento general, el reglamento interno o las resoluciones de la Asamblea General.
El Decreto Ejecutivo 462 amplía el alcance de las obligaciones sujetas al cobro de intereses, con el objetivo de fortalecer la recuperación de valores pendientes dentro del régimen de propiedad horizontal.
❓¿Qué ocurre si un copropietario incumple un convenio de pago de su deuda en el condominio?
Si deja de pagar dos cuotas del convenio, toda la deuda pendiente vence de forma anticipada y la administración puede iniciar o continuar las acciones de cobro.
La normativa permite que los condominios celebren convenios de pago por escrito, en los que deben constar el monto adeudado, los intereses, el plazo de pago y las consecuencias del incumplimiento.
❓¿En qué orden se aplican los pagos parciales realizados por un copropietario moroso?
Primero se pagan los gastos de cobranza, luego los intereses de mora, después las expensas extraordinarias, los aportes al fondo común de reserva y, finalmente, las expensas ordinarias, comenzando por la deuda más antigua.
El Decreto Ejecutivo 462 determina este orden de imputación de pagos, salvo que exista un acuerdo escrito diferente entre la administración del condominio y el deudor.
❓¿Qué restricciones pueden aplicarse a un copropietario moroso y cuáles son sus límites según el Decreto Ejecutivo 462?
La administración puede restringir el uso de áreas comunes no esenciales, como piscinas, gimnasios, canchas deportivas, salones comunales o espacios de coworking, pero no puede impedir el ingreso a la vivienda ni suspender servicios esenciales.
La reforma autoriza estas medidas para facilitar el cobro de obligaciones económicas, aunque prohíbe afectar derechos fundamentales, la habitabilidad, la seguridad, la salubridad, la accesibilidad o la atención de emergencias.
