Vivienda social en Ecuador; los retos para convertir el incentivo tributario en soluciones reales
La nueva ley de vivienda social abre incentivos tributarios para reducir el déficit habitacional, pero su impacto dependerá del reglamento y del presupuesto estatal.
La Ley Reformatoria a la Ley de Régimen Tributario Interno para Incentivar la Construcción de Viviendas de Interés Social entró en vigencia el 1 de abril de 2026, tras su publicación en el Registro Oficial. La norma busca reducir el déficit habitacional —que afecta a más de 720.000 familias— mediante incentivos tributarios para que el sector privado financie o construya viviendas. Sin embargo, los retos no están en el texto legal, sino en su implementación.
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Beneficios tributarios para reducir el déficit habitacional en Ecuador
La normativa establece incentivos para fomentar la participación del sector privado. Los contribuyentes podrán acceder a una rebaja de hasta el 100 % del valor donado en su impuesto a la renta, con un límite del 30 % del impuesto causado y sin derecho a devolución.
Este beneficio aplicará tanto para viviendas destinadas al segmento 1 (subsidio total) como para aportes al financiamiento del segmento 2, aquellas que requieren un subsidio parcial y que pueden completar el financiamiento con un crédito.
La norma busca reducir el déficit habitacional del país, que alcanza 727 989 viviendas, con mayor concentración en Guayas, Manabí y Los Ríos.
Ajustes a la ley y expectativas del sector
El sector constructor reconoce avances en la versión final de la norma. Joan Proaño, vicepresidente de Constructores Positivos, destacó que uno de los cambios más relevantes fue excluir el valor catastral como referencia, lo que elimina una barrera técnica que complicaba los proyectos.
A su criterio, la ley se alinea en gran medida con las expectativas del sector, aunque varios aspectos quedaron abiertos para ser definidos en el reglamento. “Es una ley bien intencionada, pero su alcance real dependerá de la normativa secundaria”, explicó.
El reglamento, el primer gran reto
El primer desafío es la emisión del reglamento. La ley otorga 30 días al Servicio de Rentas Internas (SRI) y al Ministerio de Infraestructura y Transporte (MIT) para definir los mecanismos operativos.
Ahí se deberán resolver aspectos clave: cómo se canalizarán los recursos, quién administrará los fondos, qué requisitos deberán cumplir los proyectos y cómo se ejecutarán los subsidios parciales.
“El reglamento tendrá que responder preguntas fundamentales, como a dónde van los recursos o cómo se ejecutan las donaciones”, señala Proaño.
El límite presupuestario condiciona el impacto
Un segundo reto es el presupuesto. Aunque la ley habilita donaciones de hasta el 30% del impuesto a la renta, este beneficio estará sujeto a un cupo definido por el Ministerio de Finanzas.
Es decir, el incentivo no es ilimitado. Su alcance dependerá del monto asignado por el Gobierno. “Puede haber un reglamento excelente, pero si no hay recursos suficientes, el impacto será limitado”, advirtió Proaño.
El ejemplo es claro: si el Ministerio de Finanzas asigna un límite de 40 millones de dólares, apenas se podrían financiar alrededor de 1 000 viviendas, señaló. Sin ese dato, el sector no puede proyectar la magnitud del programa.
Focalización y planificación territorial
La ley también introduce un catálogo anual de necesidades de vivienda, que deberá elaborar el MIT. Este instrumento definirá en qué provincias y cantones se priorizarán los proyectos, en función del déficit habitacional.
Aunque no establece una focalización rígida, se espera que las zonas más pobladas, como Guayas, Pichincha y otras, concentren la mayor demanda en términos absolutos, dijo Proaño.
Oportunidades y desafíos operativos
Pese a las incertidumbres, el sector identifica oportunidades. La inclusión de subsidios parciales desde aproximadamente 4 338 dólares permite ampliar la base de aportantes, ya que reduce el monto mínimo necesario para participar.
Antes, donar una vivienda completa implicaba altos niveles de utilidades empresariales. Ahora, más actores podrían involucrarse.
Además, se prevé un impacto positivo en el empleo y en la cadena productiva de la construcción. Sin embargo, estos efectos dependerán de la rapidez y claridad con la que se implementen las reglas.
Un impulso que depende de la ejecución
La ley llega en un contexto de recuperación moderada del sector. Tras una contracción en 2024, la construcción proyecta crecer 2,7% en 2026.
Para Proaño, las expectativas son positivas, pero el verdadero impulso dependerá de la ejecución. “Todo está en manos del reglamento y del presupuesto”, resume.
La norma abre la puerta a una mayor participación privada en la vivienda social, pero su éxito dependerá de decisiones técnicas en el corto plazo.
Información externa: MIT
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