El avalúo no determina el precio de venta del predio
En San Antonio de Pichincha se experimentaron alzas en los avalúos de predios. Foto: Diego Pallero / EL COMERCIO
Un predio puede ser vendido a menor precio que el valor del nuevo avalúo fijado tras la revalorización de bienes, aprobada mediante ordenanza, en diciembre pasado.
Según el Municipio de Quito, el valor del avalúo que para este año se actualizó, como establece el Código Orgánico de Ordenamiento Territorial se toma en cuenta para la fijación de impuestos como el predial.
Santiago Betancourt, director tributario metropolitano, señaló que no hay normativa que impida que la fijación del valor para la venta de un predio sea inferior al avalúo.
Sin embargo, para el cálculo de los impuestos a cancelar por la transferencia de dominio (venta de un predio) se toma en cuenta el valor mayor entre el avalúo y el precio en el que efectivamente se vende.
Según Sergio Garnica, concejal independiente y presidente de la Comisión de Uso del Suelo del Concejo Metropolitano, no hay una disposición que limite el precio en el cual se fija una transacción a la hora de vender un predio. “Este es un acuerdo entre privados.
No obstante, al notarizar se fija el valor máximo entre el precio de venta y el avalúo catastral con la finalidad del cobro de impuestos”, dijo.
Esto lo establece el Código Orgánico de Ordenamiento Territorial (Cootad). En su artículo 532 en donde habla sobre la determinación de la base imponible y la cuantía gravada, dice: “la base del impuesto será el valor contractual, si este fuere inferior al avalúo de la propiedad que conste en el catastro, regirá este último”.
Según Jaime Rumbea, vocero de la Asociación de Promotores Inmobiliarios del Ecuador, la fijación de impuestos como el predial con base en los nuevos avalúos encarecerá el acceso y mantenimiento de las viviendas.
Rumbea indicó que, actualmente, una persona interesada en adquirir una vivienda paga cerca de 12 impuestos. “Cada incremento en los impuestos aumenta las barreras para el acceso a una vivienda propia. Además, esos incrementos inciden en mantener una vivienda”, comentó.
En lo que se refiere a la oferta desde los promotores inmobiliarios, Rumbea indicó que un proyecto inmobiliario tarda, como mínimo, tres años hasta concretar la venta. Durante ese tiempo, es el promotor el que asume el costo de los impuestos a pagar. Si estos suben, el precio en el que se comerció el proyecto también se elevará.
Mónica Heller es presidenta de MHeller Group, una consultora inmobiliaria. Durante diciembre del 2017 concretó la venta de tres departamentos en La Carolina, en el norte de Quito. Con el nuevo avalúo, las propiedades vendidas no pueden ser registradas en el Registro de la Propiedad del Municipio porque la ley impide este trámite si el valor en el que se vendió es menor al avalúo tras la revalorización.
“En mi caso, el actual avalúo está entre el 30 y el 40% más del costo real en el que se vendieron los departamentos y no se pueden registrar”, dijo.
Para Heller, el no cumplir con el registro de la propiedad también genera otro problema: “El no contar con el registro impide, por ejemplo, el desembolso del dinero de los créditos hipotecarios”, señaló.
Para Alberto Andino, promotor de proyectos inmobiliarios y expresidente del Colegio de Arquitectos de Pichincha, los altos costos en los que se valoran los terrenos incidirán en el desincentivo del sector de la construcción.
“Si una persona tiene el dinero o acceso a un crédito y desea concretar la compra de un predio o terreno y el avalúo subió, el dueño, obviamente fijará un nuevo precio con base en lo que dice el Municipio”, señaló.
Para Andino, la forma en que se calcula el nuevo avalúo es incorrecta. “Lo que se ha hecho es preguntar en cuánto se comercia el predio para establecer el nuevo valor”, dijo.
Sin embargo, el Municipio explicó que para el proceso de revalorización de predios tuvo como base la recopilación de información en las transferencias de dominio, la vista en campo y el cruce de información con los dueños de los predios.
Otros problemas
Para Heller, el fijar un avalúo con base en el valor promedio de compraventa en un sector no toma en cuenta que no todos los predios tienen el mismo nivel de acabado o el mismo tiempo de antigüedad.
Heller también mencionó que el avalúo se considera para otros impuestos. “El 1,5 x 1 000 del impuesto al patrimonio subirá con el nuevo avalúo”, comentó.
Las primas de los seguros subirían para esta promotora inmobiliaria. Esto porque para la contratación de un seguro se debe registrar el valor del avalúo actual.