Jorge Gallardo

Sector inmobiliario

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14 de April de 2012 23:58

La crisis inmobiliaria en los Estados Unidos afectó al bienestar de amplios sectores de la sociedad que perdieron sus empleos y sus viviendas. Después de la Segunda Guerra Mundial los Estados Unidos diseñó y puso en práctica una política de vivienda para que sus ciudadanos se convirtieran en propietarios. Se crearon las instituciones y los mecanismos para estimular la oferta inmobiliaria y su financiamiento.

Por más de cincuenta años, los créditos de vivienda se manejaron dentro de parámetros prudenciales. Se exigía una cuota de entrada que podía fluctuar entre un 10% y 30% del valor de la propiedad y el saldo se lo financiaba a 30 años plazo mediante cuotas de amortización gradual. Dos instituciones no gubernamentales, se encargaban de comprar las hipotecas de los intermediarios financieros para titularizarlas y colocarlas en el mercado. Estas operaciones brindaban liquidez al mercado de hipotecas lo que permitía continuar con el desarrollo del sector inmobiliario.

Hasta que los clientes considerados triple A fueron disminuyendo lo cual puso presión en los bancos para encontrar nuevos mercados donde colocar los créditos. Esta situación se vio exacerbada por la política monetaria que implantó la Reserva Federal que mantuvo por un largo período bajas tasas de interés y altos niveles de liquidez. A inicios de la década del 2000 se comenzaron a relajar las políticas de crédito para vivienda. Se incorporaron al mercado inmobiliario sectores sociales de la clase media trabajadora de menores ingresos. La cuota de entrada para adquirir el inmueble se eliminó, y se ofrecían al inicio bajas tasas de interés que luego iban creciendo aumentando los pagos mensuales mientras que los salarios se mantenían estáticos.

El monto del préstamo llegaba al 100% del valor de la vivienda. Se esperaba que los precios de los inmuebles continúen creciendo para que el préstamo con el tiempo esté cubierto en exceso. Se comenzaron a titularizar hipotecas en escalas. Arriba iban las consideradas buenas y abajo las malas. Las calificadoras de riesgo les otorgaban las mejores calificaciones. Cuando la economía entró en crisis, los precios de las viviendas se desplomaron y los compradores perdieron empleos. Sin ingresos, y con el valor de la deuda mayor al de la vivienda perdieron sus casas y quedaron endeudados por la diferencia entre el precio del remate y de la deuda.

Los pagos realizados no se consideraban. La enseñanza de aquella crisis y otras similares es que el intermediario financiero no debe prestar más allá de un porcentaje que sea menor al valor de la vivienda tomando en consideración las desviaciones sobre el valor de mercado. Así, en momentos de crisis, el precio de la vivienda será suficiente para saldar la deuda.