En barrios de Calderón esperan la aprobación de la ordenanza para su regularización. Foto: Patricio Terán / EL COMERCIO
El crecimiento de Quito en los últimos cinco años obliga a crear nuevas clasificaciones en el uso y edificación del suelo en zonas urbanas y rurales.
El Concejo Metropolitano de Quito discutió este lunes en primer debate un cambio en la ordenanza del Plan Metropolitano de Desarrollo y Ordenamiento Territorial que integra el nuevo Plan de Uso y Ocupación del Suelo (PUOS). Esta ordenanza será tratada nuevamente en un taller que se realizará hoy con la invitación a los 21 concejales del Distrito.
La creación de dos nuevos usos del suelo en lo rural es uno de las modificaciones más importantes que presenta este plan. Con esto, se encontró el mecanismo de incorporar áreas destinadas a vivienda en el área rural sin tener que cambiar su clasificación a suelos urbanos, explica Jacobo Herdoíza, secretario de Territorio, Hábitat y Vivienda.
La nueva zonificación incluye dos modalidades. La Residencial Rural 1, que abarca terrenos que están cercanos a las zonas urbanas, tienen origen en fincas vacacionales o villas en sitios como Tumbaco, Puembo, Yaruquí, Puéllaro y Atahualpa, que antes no eran reconocidos y con esto se permite que puedan constituirse en urbanizaciones.
La Residencial Rural 2 agrupa asentamientos históricos que han ido creciendo espontáneamente, sin una trama vial definida en zonas como Pacto, Nanegal, Calderón y Gualea, que no tenían un tratamiento específico. Por lo general, estos asentamientos son herencias y a través de esta nueva clasificación se da paso a un proceso de regularización.
Antes, dice Herdoíza, para los procesos de legalización existía un conflicto porque se otorgaba datos urbanos al predio así no esté en ese tipo de suelo, lo que generaban “manchas urbanas dentro de una mancha rural”. Esto daba paso a que el propietario de un terreno cercano a un barrio urbano fragmentara su espacio y vendiera los predios como si no fueran rurales.
Con esta incorporación, se admite que lo rural puede tener tejidos residenciales, así esté aislado de la ciudad, y permite reconocer lotes de 200 y 300 m2, dice el Secretario.
El PUOS va a permitir que más de 150 asentamientos de hecho puedan acceder a una regularización, explica Sergio Garnica, presidente de la Comisión de Uso de Suelo, ya que en base a los estudios realizados en cada sitio se bajará la zonificación a la realidad existente para que las personas puedan tener sus escrituras individuales.
La ciudad también ha ido cambiando la altura de sus edificaciones. Hay zonas donde no hay continuidad entre un predio y otro, añade Garnica. Por eso, se busca igualar los edificios para que puedan tener un mismo índice de aprovechamiento.
En el hipercentro de Quito, por ejemplo, hay predios con seis pisos, mientras que otros conservan cuatro. En estos casos se permitiría que aumenten los dos pisos que les hace falta para homologarse con su vecino, pero tendrían que pagar una captura de plusvalía, que es una figura que se incorpora en este PUOS.
Si el predio pasa de dos a cuatro pisos, duplica su capacidad de metraje y puede hacer proyectos más abarcativos, cuenta Herdoíza. En zonas como Calderón el tamaño mínimo de un lote es de 300 metros cuadrados, pero hay terrenos con 1 000 metros. Al rebajar la zonificación mínima permitida los predios más grandes deben pagar esta compensación porque van a poder lucrar.
El Municipio, a través de una fórmula de compensación, recuperará parte de la valoración y esto se destinará a financiar el desarrollo urbano, porque el dinero recaudado se utilizará para obras públicas.
Para el arquitecto Ronny Cifuentes, ya era momento de que se realicen estas actualizaciones en el PUOS debido al rápido crecimiento que ha experimentado la ciudad en los últimos años. El suelo ha empezado a expandirse de forma no planificada.
Cifuentes cree que es una oportunidad para que se dé un desarrollo ordenado.
Con la homologación de las edificaciones se está permitiendo que la ciudad pueda continuar creciendo verticalmente, que es el futuro de la ciudad, explica el arquitecto. Esto es conveniente por el tema de servicios y movilidad. Lo que considera que debe implementarse son políticas para retribuir a proyectos y construcciones sustentables.
Actualmente el Concejo Metropolitano se encuentra fijando el valor de compensación que se cobrará por la homologación de los predios, ya que fue uno de los principales temas de discusión en el primer debate de la ordenanza.
No olvide
*El PUOS se actualiza cada cinco años. Se aplica en los 870 000 predios que se han contabilizado a lo largo del Distrito.
*Una vez que se apruebe el PUOS se introducirá una lista de planes especiales para zonas como Tababela, Nayón y Cumbayá.
*Los predios asentados en zona de riesgo ya no llevarán esta calificación. Deben cumplir con medidas de mitigación para su uso.
