23 de April de 2011 00:00

Los nuevos hipotecarios, en vigencia

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El plan era comenzar a inicios de año, pero tardó algunos meses en concretarse. Desde el pasado jueves ya se puede acceder a los nuevos créditos hipotecarios que ofrece el Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (Biess) para comprar terrenos, oficinas y locales comerciales.

Según el coordinador de Créditos Hipotecarios del Biess, Nefi Marroquín, el primer desembolso de USD 86 000 para la adquisición de un terreno dentro de la zona urbana de Quito fue concedido el jueves. “Eso abre la puerta para establecer una dinámica sobre este tipo de créditos”.

En estos momentos se encuentran en trámite 150 operaciones para la aprobación de compra de terrenos y 50 para locales comerciales, oficinas o consultorios particulares, señaló el gerente del Biess, Efraín Vieira.

Los directivos del banco han asegurado que la tecnología ya está adecuada para la atención a los clientes y que los tiempos de aprobación se han reducido considerablemente.

“Ahora, la precalificación de los créditos, si es que los afiliados presentan la documentación sin errores, puede demorarse como máximo cinco días”.

El principal obstáculo que tienen los afiliados y que se repite constantemente es la legalización de los documentos en el Registro de la Propiedad y en los municipios. Estos trámites pueden demorar varios meses.

Otro punto que suele generar complicaciones a los afiliados es la cantidad real a la que pueden acceder.

Normalmente, los patronos aportan sobre el sueldo básico y no sobre la totalidad de los ingresos del afiliado. Esto merma la capacidad para acceder a montos mayores. Como ejemplo, el promedio del préstamo en el Biess es de USD 35 000 y para eso el afiliado debe tener ingresos netos de USD 700 mensuales.

El ingreso neto es la diferencia entre los ingresos del afiliado y los gastos (luz, educación, arriendo, deudas a otros bancos, etc.). Un crédito hipotecario no deben superar el 40% de los ingresos netos, para que se pueda cubrir otras obligaciones. El problema, por ejemplo, es que hay personas que pese a contar con ingresos de USD 2 000, mantienen deudas por 1 500 y su capacidad para un nuevo préstamo se reduce.

Los préstamos para la compra de terrenos empezaron a desembolsarse desde el jueves

Los requisitos

Como en todos   los préstamos hipotecarios, el afiliado debe, primero, ingresar a  www.biess.fin.ec/prestamos-hipotecarios para conocer su capacidad de pago y el monto al cual puede optar. 

Debe ingresar al    vínculo “Ingresar al sistema”. Allí se le solicitará su número de cédula y su clave (debe solicitarla en las oficinas del IESS). Sin dificultad e inmediatamente sabrá cuáles son sus opciones. 

Ud. debe   tener mínimo 36 aportes individuales o solidarios (cónyuge y/o unión libre reconocida legalmente). Las  12 últimas aportaciones deben ser  consecutivas.Además, no debe mantener obligaciones vencidas con el IESS o Biess.

No debe tener   calificación   D o E en la Central de Riesgos y su patrono no debe encontrarse en mora de sus obligaciones con el IESS.

 

El endeudamiento

El plazo   máximo para un préstamo para compra de terreno es de 10 y 12 años, que depende de la extensión del terreno y de la ubicación.  

Las tasas de interés   para el crédito es de 8,13% para los terrenos comprados a 12 años y de 7,90% para los de 10 años.  

El Biess  puede  financiar hasta  el 100% del valor del avalúo  del terreno, con un máximo de hasta USD 100 000. Superado este valor y hasta USD 125 000 podrá financiarse únicamente  hasta USD 100 000. 

La edad máxima   en la que un afiliado puede solicitar un  hipotecario es de 75 años. Y el afiliado podrá realizar tantos créditos  cuanto su capacidad de pago lo permita.  

El tiempo límite para empezar a construir la vivienda en el terreno es de 120 días, luego del desembolso del crédito.  

Las características

El terreno   que el afiliado desea adquirir solo puede estar ubicado en el territorio nacional. En zonas rurales, terrenos de máximo 10 000 metros cuadrados. Y en zonas urbanas  hasta 5 000 metros cuadrados.   

El terreno   únicamente lo puede destinar para la edificación de vivienda, no para otra actividad. Es decir, allí no podrá poner una hostería, una vulcanizadora o lo que genere lucro al afiliado. 

Sí podrá  utilizar el terreno para actividades agrícolas sin problema, mientras consiga recursos para construir la vivienda. Al  ser extensiones de terreno cortas, se considera que el lucro es más por hobby.  

Si en el terreno  edificó algo distinto a una vivienda, su préstamo se considerará vencido y deberá pagarlo en ese instante. De no hacerlo, se le embargará y se lo venderá. 

Casa + terreno

Si una persona    tiene  capacidad para acceder a un préstamo de USD 80 000 y le gusta un terreno de  30 000, puede comprar el terreno y hace los trámites para levantar su casa. 

La ventaja de   este sistema es que no tendrá que hacer la solicitud por separado para un préstamo para terreno y otro para vivienda. Todo el proceso se realiza de una sola vez.  

Además,    los afiliados pueden acceder a préstamos para remodelación de vivienda. Se puede financiar hasta el 50% del avalúo de   la vivienda. 

También se puede   solicitar el préstamo para la ampliación de vivienda. El requisito es que estos trabajos no sean mayores a 40 metros cuadrados.  

 

Se aprobó   el crédito complementario para hacer mejoras a una casa  que fue comprada con préstamo del Biess.

La compra de oficinas,  consultorios y locales  

En el caso de   estos bienes inmuebles, el afiliado debe tener en cuenta que necesariamente la actividad que allí realice le generará un lucro. Por tanto, las condiciones son más severas que en los otros rubros. 

El plazo  para el pago de este préstamo para la adquisición de  oficinas o locales comerciales es de 12 años. La tasa de interés fluctúa entre el  9,50 y el 10,20%, mayor a la de otros créditos debido al alcance del bien. 

Este producto,  para la aprobación del préstamo, tiene condiciones especiales ya que su objetivo es el lucro. Si bien no se le calificará el tipo de negocio que implementará  el afiliado, sí se le calificará de manera más severa antes de concederle. 

En la calificación,   los expertos del Biess  tomarán en cuenta si  el afiliado ya ha tenido experiencia en el negocio que quiere  emprender. Por ejemplo, si  quiere adquirir  un local para montar  un negocio de bisutería, tendrá mayor puntuación si demuestra que manejó antes, por al menos  un año, este   negocio. 

Otro ejemplo:    en el caso   de un abogado, si desea comprar una oficina, tendrá mayor calificación en su trámite si demuestra que ha mantenido su ejercicio profesional, a través de sus declaraciones en el Servicio de Rentas Internas (SRI). 

Puntuaciones   adicionales positivas también se dan por el comportamiento de la persona, es decir, en cuánto se ha endeudado y  cuál es su estado civil.  

El afiliado   con un estado civil casado tiene más posibilidades de acceder a este tipo de préstamo que un soltero. La razón es que el casado tiene más responsabilidades y  es  más maduro  en su manejo financiero. 

Si el tipo de negocio   cambiara durante el pago del préstamo  no hay problema, ya que el Biess no tiene injerencia en la actividad que realice el afiliado en su local comercial. Para su compra no hay  límite en la extensión de construcción.     

Este tipo de   préstamo hipotecario no aplica para la compra de galpones o bodegas. Ya que eso implica seguros y encarece el crédito, por eso el Biess no lo ha abierto. Son susceptibles de daños, como incendios. 

Otro rubro que   finalmente el Biess desistió de incorporar fue el conceder préstamos para la compra de hostales, fincas, haciendas, hosterías.

 

No podrá   adquirir  bienes inmuebles en el exterior. El objetivo del Biess es privilegiar la construcción en el país.

Otras opciones

Dentro de tres semanas   empezarán a otorgarse créditos a los emigrantes, en las mismas condiciones y requisitos y a través de la página electrónica.  

Sin embargo,    el riesgo es  más grande, porque el emigrante no tiene relación de dependencia con un patrono y por tanto sería más difícil  poder cobrarle, en caso de que entre en mora. 

Por esa razón,   el emigrante deberá presentar un garante, que viva en Ecuador y  tenga relación de dependencia. 

El emigrante tendrá unas    fechas límites para pagar sus cuotas. Se le exigirá  que tenga una cuenta bancaria para que el Biess ingrese a dicha cuenta y debite   los valores a pagar. 

El garante   del emigrante  deberá tener una cuenta y permitir el débito. Si el emigrante no pudo cancelar en un mes determinado, se le debitará al garante.  

Adicionalmente,   el emigrante deberá contar con un fiador hipotecario, es decir, alguien que garantice con un bien el préstamo realizado. Un pariente o algún amigo que hipoteque su vivienda para el préstamo. 

Por ahora,   los afiliados voluntarios como  emigrantes aportan USD 264 y eso solo les permite a un crédito de  12 000. Con ello se  limita en campo de acción.   

 

Pero el Biess   incorporará en los  próximos meses el  sistema  “ahorro forzoso”. El afiliado,  si quiere un préstamo de USD  50 000, pero aporta solo USD 264, no le alcanzará. Durante un año pagará ese valor y se creará un  fondo para  darle  el préstamo.

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