Jorge Gallardo

Reformas a la vista

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13 de May de 2012 00:01

En algunos países se han desarrollado mercados secundarios de vivienda en donde se transan bienes inmuebles que se transfieren de manera expedita entre vendedores y compradores. Estos mercados determinan los precios de los inmuebles de acuerdo a la oferta y demanda. Cuando una persona desea vender su vivienda estos mercados le dan la información necesaria para tomar la mejor decisión.

A su vez, los intermediarios financieros siguen de cerca el comportamiento del mercado para tomar decisiones administrativas y financieras. Cuando el crédito otorgado a un comprador está por debajo del precio de mercado, las instituciones están prestas a financiar una segunda hipoteca que se garantiza por el excedente del precio de mercado del bien sobre el saldo por pagar del primer préstamo.

Sin embargo, el mercado inmobiliario como todo mercado tiene alzas y bajas, por lo cual las instituciones financieras, por lo general, toman precauciones para en caso de que el deudor necesite vender el bien para cancelar el préstamo lo pueda hacer de una manera eficiente para evitar o minimizar las pérdidas.

En cambio, el problema para liquidar un préstamo inmobiliario por falta de pago se presenta cuando no existen mercados secundarios activos. En este caso, los precios no lo determina el mercado, sino la interacción entre la institución financiera y el interesado en comprar el bien embargado. De acuerdo a normas bancarias, cuando el bien ha sido tomado en propiedad por la institución financiera, la misma debe disponer del activo dentro de un período no mayor de un año.

Por lo cual, en ausencia de un interesado directo, el bien sale a remate y su adjudicación por lo general se hace a un precio por debajo de mercado que no llega a cubrir el préstamo original más los recargos de ley.

En estas circunstancias, la institución financiera demanda al deudor por la diferencia. Con la reforma aprobada por la Asamblea, la institución financiera tendrá la obligación, bajo ciertos límites, de recibir el bien en dación en pago cubriendo el 100% de la deuda. Ante esta circunstancia, el financista deberá tomar precauciones y bajar el porcentaje del préstamo sobre el precio del bien obligando al comprador a aumentar la cuota de entrada, lo que ocasionará una disminución de la demanda de vivienda.

En lo que respecta a vehículos, la institución financiera además de exigir al cliente una mayor cuota de entrada, acortará el plazo ante el riesgo eventual de que cuando, por falta de pago, el cliente entregue el bien, su valor no cubra lo adeudado. Con esta medida se restringirá la demanda por vehículos nuevos en el mercado local, y sin la necesidad de crear recargos arancelarios o cupos de importación las compras al exterior también bajarán.