8 de September de 2012 00:01

El mercado de las hipotecas se flexibiliza

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Finalmente, los afiliados del Biess tienen un argumento legal para exigir que las hipotecas en sus respectivos bancos puedan transferirse a la entidad pública. Pese a que la herramienta ya existía desde hace más de un año, su aplicación era difícil.

Muchos clientes, como la familia Espinosa, habían sufrido un vía crucis. “Hicimos todos los trámites para trasferir nuestra hipoteca del banco al Biess, pero por casi dos años nos decían que no les interesa vender su cartera. En el Biess nos aseguraron que en todas las reuniones con la banca no han logrado nada, y que incluso iban a exigir que se cumpla la Ley de Hipotecas”.

A raíz de la firma del convenio entre el Biess y 36 instituciones financieras, el pasado martes, el panorama de la familia cambió. “Nos enteramos que en el convenio también entró el banco donde mantenemos la hipoteca. Esperamos que todo se solucione”.

En efecto, el director del Biess, Efraín Vieira, confirmó que la sustitución de hipotecas estaba en vigencia, pero era teoría. Solo ahora es posible aplicarla sin que medien obstáculos.

“Hay un gran número de clientes que querían ese traspaso y no lo podían hacer. En total, sumados en las 36 instituciones financieras con las que se firmó el convenio, hablamos de unos 4 000 afiliados que estaban esperando esta herramienta”.

Hay otro dato. El servicio del Biess se amplió a la compra de viviendas a terceros que mantengan hipotecas en el sistema financiero. Es decir, si usted está interesado en adquirir una casa hipotecada de cualquier persona (sea en el Biess o en las entidades financieras privadas) podrá solicitar un crédito al Biess para hacerlo. Hasta ahora, esta opción no era posible.

Eso sí, usted mismo deberá encargarse de conocer cuáles son las casas hipotecadas, ya que ni el Biess ni las entidades financieras tienen previsto emitir listas de casas hipotecadas en venta. El interesado deberá correr con todos los trámites.

Los requisitos

Lo primero  que debe hacer el afiliado es precalificarse en la página www.biess.fin.ec. Debe ingresar a la pestaña amarilla que dice “Préstamos hipotecarios” y elegir la opción del servicio “Sustitución de hipoteca”.  

Una vez ingresados  sus datos, el Biess le acreditará un número de trámite de forma inmediata. Con ese número, debe acercarse a Servicio al Cliente con toda la documentación que se requiere para el trámite.  

La documentación  obligatoria que debe adjuntar es el detalle del  bien y la hipoteca que tiene en la institución financiera actual. Además, debe sumar todos los requisitos para un crédito hipotecario.    

Específicamente,  el afiliado que aplica al préstamo debe registrar un mínimo 36 aportes individuales o solidarias (cónyuge y/o unión libre reconocida legalmente) y 12 últimas aportaciones consecutivas.

Además,  no debe mantener obligaciones vencidas con el IESS o el Biess; debe cumplir con el parámetro  de calificación de riesgo (o crediticio)  y no debe encontrarse el empleador en mora de sus obligaciones.  

De manera paralela,  el afiliado debe realizar una solicitud por escrito  a la institución financiera donde mantenga la hipoteca de su vivienda de que desea transferir dicha deuda hacia la cartera del  Biess.   

La Ley de Hipotecas  obliga a los bancos      a facilitar a  que los clientes puedan traspasar libre y ágilmente sus hipotecas.  En caso de anomalías, el cliente puede denunciar en la Superintendencia de Bancos.

Las transferencias de hipotecas

En términos operativos,   una vez precalificado en el Biess, la persona puede acudir a su banco y pedir el traspaso de la hipoteca. Hay 35 instituciones que firmaron un convenio para facilitar este proceso.
   
El Biess le da el dinero al afiliado para que cancele la hipoteca en la institución financiera. Una vez cancelada esta hipoteca, inmediatamente se constituye la nueva hipoteca a favor del Banco del Afiliado.
 
El afiliado  es el encargado de  realizar todos los trámites, desde la precalificación en la página web del Biess, hasta los procesos de traspaso  de las hipotecas, incluidas las transferencias bancarias.   

La persona  podrá  a escoger las condiciones de pago (plazo y tasas de interés). Es decir, el traspaso de la hipoteca del banco privado es solo por el bien, no necesariamente por las condiciones de pago.
 
Recuerde  que en el Biess las condiciones de pago de las hipotecas son las mimas que rigen actualmente: 7,9% de tasa de interés para los préstamos a  10 años plazo y 8,69 de interés para créditos a 25 años.
 
Actualmente  el convenio de traspaso de hipoteca se firmó con 36 entidades. Este documento estipula también que un afiliado pueda trasferir su hipoteca desde  el Biess hacia el banco de su preferencia.  

Es importante  tener en cuenta que a esta herramienta pueden acceder todos los afiliados y personas, independientemente de si se trata de primera vivienda o no. Está abierta para todas las casas.

Venta con un tercero

Un afiliado o jubilado  puede optar por comprar una vivienda a un tercero, que a su vez la tiene hipotecada en una institución financiera. La diferencia    es que el afiliado y el tercero deben firmar antes un contrato de compraventa.  

De ninguna manera  el Banco del Afiliado entregará el dinero sobre un valor distinto al de la hipoteca. Es decir, si el tercero quiere vender la casa, por ejemplo, en USD 70 000, pero su hipoteca está en USD 50 000, el trámite no procede.  

Para la especialista inmobiliaria, Patricia Gordillo, la decisión del Biess es  beneficiosa para todos. Sin embargo, habrá que tomar en cuenta que los contratos de compraventa incluyen gastos adicionales que deberá cubrir  el afiliado.

Al traspasar una hipoteca de una persona a otra, se debe notarizar dicha transacción. Adicionalmente, hay que llevarlo al Registrador de la Propiedad. Tanto este como el notario tienen sus tablas de costos, según el avalúo del bien.    
 
Para que tenga una idea, usted  deberá desembolsar alrededor de USD 1  100 por los trámites de notarización, escrituras, gastos de abogados y Registro de la Propiedad por una vivienda  de USD  52 000.

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