11 de May de 2012 00:02

Las dos caras de la Ley de Hipotecas

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¿Es beneficiosa o perjudicial para las personas la Ley de Hipotecas aprobada por la Asamblea y que espera la venia o veto de la Presidencia?

Lo primero que se debe saber es que el Ejecutivo planteó esta Ley para evitar una posible burbuja inmobiliaria en el país. Es decir, que las personas que obtienen créditos hipotecarios y que, por alguna razón de fuerza mayor, no pueden cancelarlo, podrán hacer frente a esa deuda con solo la entrega del bien inmueble. Y eso también aplica a los vehículos.

Hay que señalar, además, que la Ley aplica para la primera vivienda de hasta USD 146 000 y los autos de hasta USD 29 200.

Entre los aspectos beneficiosos para las personas están que, en el caso de mora, ya no podrán embargarles otros bienes ajenos a la casa o el vehículo para finiquitar la deuda. Esta circunstancia da un respiro a quienes pueden caer en circunstancias de impago y les angustiaría quedarse sin nada.

Otro punto que beneficia directamente a las personas es que ya no podrán firmar garantías, pagarés o letras de cambio para hacer frente a las deudas.

Asimismo, tendrán más opciones para acudir a instituciones bancarias a solicitar un préstamo para compra de casa, ya que la Ley obliga a cada una de ellas a mantener un saldo de hipotecas del 5% de su patrimonio técnico como mínimo. Eso podría flexibilizar el acceso en algunos bancos.

Sin embargo, la Ley también tiene su cara negativa y es que las instituciones financieras ya prevén un endurecimiento de las condiciones para dar créditos.

Es así que el cliente podría verse perjudicado si los bancos deciden que para acceder a un préstamo, este deberá cumplir requisitos más severos de nivel de ingresos o capacidad de pago. La razón que esgrimen los bancos es que el nivel de riesgo sube y que deben cubrir la posibilidad de que el crédito no pueda cobrarse.

Esto significaría, en el caso de los créditos de vivienda, que el banco solicite un ingreso mensual mayor para acceder a determinados montos. Y que los plazos de pago se acorten, es decir, que el cliente tenga que pagar más dinero mensual por el mismo crédito.

Otro problema puede ser que la institución financiera decida no financiar el 70% de la vivienda, como es ahora, sino el 50%. Eso determinaría que el cliente consiga una entrada mucho mayor. Por ejemplo, si hoy para adquirir una casa de USD 50 000, el banco financia USD 35 000, el resto (USD 15 000) el cliente debe saber de dónde lo saca, mañana ese valor ya no será USD 15 000 sino USD 25 000, que será más difícil para las personas de menores ingresos.

En el caso de los vehículos es algo similar. Como las concesionarias trabajan bajo el esquema de una cuota de entrada y financiamiento del saldo a determinado plazo, a través del banco deberán esperar las condiciones que pondrán estos para determinar si la cuota de entrada sube o baja.

Finalmente, un riesgo que los clientes pueden tener es que muchos bancos sobrepasen el requerimiento del 5% del patrimonio técnico para créditos de vivienda y, por ende, pueden darse el lujo de simplemente no ofrecer más créditos superiores a ese límite. Con ello cumplirían la Ley, pero los clientes no tendrían opciones.

Resuelva sus dudas sobre la Ley de Hipotecas

¿Es aplicable la Ley en estos momentos para mí?

No. Primero debe ser aprobado por el Presidente, en un plazo de 10 días. En el futuro le servirá cuando se ejecute el no pago, es decir, cuando usted pruebe  que ya no puede pagar la deuda.

¿El banco me puede negar un préstamo hipotecario o para compra de vehículo?

Sí. El banco tiene la libertad de otorgarle o no un crédito.
 
Si dejo de pagar uno o dos meses  la deuda, el banco puede embargarme el bien inmediatamente?

No. Por ahora esta posibilidad no está contemplada. El banco deberá seguirle antes  un juicio de embargo. Todo dependerá de la rapidez que los jueces ejecuten este tipo de acciones legales.
 
¿Es posible renegociar la deuda con el banco?

Sí. Al banco no le interesa quedarse con su  casa o  auto. Le   refinanciará la  deuda a un mayor plazo y con menor tasa de interés.

¿Cuál es el avalúo de mi casa y  auto  que rige para saber si me ampara la Ley?
 
El avalúo comercial. En el caso de la casa deberá ser menor a 500 salarios básicos unificados (USD 146 000) y para autos de 100 salarios básicos (USD 29 200).

¿La Ley aplica para terrenos u oficinas?

No. La Ley aplica solamente para primera vivienda.

Si contraigo el crédito  directamente con la constructora, sin acudir al banco, ¿la Ley me ampara?
 
Sí. La Ley aplica para todos los agentes que tienen por actividad el otorgar  créditos hipotecarios, directa o indirectamente.  

Si dispongo de un crédito actualmente en marcha, y aún no aprobado, ¿el banco puede cambiarme las condiciones y pedirme más requisitos  o bajarme  el monto que me podría ser entregado?  

Si el crédito no está aprobado aún, el banco sí podría cambiarle las condiciones o los montos a entregar. Si el crédito está aprobado, pero por otras circunstancias aún no se desembolsa el dinero, el banco no puede cambiar las condiciones ya adquiridas.     

Si contraje un  crédito hipotecario hace cinco años, ¿esta Ley se aplica?

No. No es retroactiva. Sin embargo, habrá que esperar la respuesta del Presidente.   

¿La Ley aplica para todos los autos que adquiera?

Sí. La Ley no especifica que sea para la compra de un vehículo único o para el primero.

Las motocicletas están incluidas dentro de la Ley?

La Ley retiró expresamente a las motocicletas. Así que la deuda que usted contraiga deberá ser pagada o se le embargará la motocicleta y también habría la opción de embargarle otros bienes si no alcanza a cubrir la deuda.

¿Me pueden devolver el excedente, luego del embargo?

Sí, siempre y cuando con el valor del remate se sobrepase el monto adeudado. El banco está en la obligación de devolverle ese excedente en dinero.

¿Me pueden  cobrar intereses luego de que me declare insolvente para pagar?  

Los intereses aplican hasta el momento del embargo. Desde ese momento, el banco no puede cobrarle estos valores.


INFOGRAFÍA: Las ventas de autos anuales. Archivo PDF 433 Kb.

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