Siempre que se vende o compra un inmueble afloran las mismas inquietudes: ¿vale mi casa lo que estoy pidiendo por ella? o ¿cuesta ese departamento verdaderamente lo que estoy pagando por él?
Precisamente para eso sirven los avalúos: permiten determinar el precio real de una vivienda y, más allá, el precio que el mercado está dispuesto a pagar, según las circunstancias que se viven, así como los indicadores de la oferta y la demanda.
¿Cómo se hace un avalúo? El arquitecto avaluador Fernando Almeida explica:
Primero se realiza la inscripción correspondiente. Luego, se reúne toda la documentación posible de los aspectos formales y legales del bien. Este trabajo puede llegar a tener 50 ítems: tipo de infraestructura de la vivienda, cómo está distribuida, el tipo de diseño, la calidad de los acabados, el entorno, los vecinos, la antigüedad, los servicios colindantes (líneas de transporte, colegios, centros comerciales); es decir, la mayor cantidad de datos que sirvan para tener un marco referencial preciso.
Un ejemplo: si es un local comercial y se encuentra en las cercanías de una gasolinera resulta favorecido y su avalúo dará un mejor precio (mayor flujo vehicular, posibles nuevos clientes…), pero si lo que está al frente de la misma gasolinera se trata de una residencia, el precio es castigado, como dicen los corredores de bienes raíces.
¿Por qué? Porque pesan factores como inseguridad, ruido, contaminación vehicular, posibles accidentes… que bajan totalmente la cotización de esa vivienda. “Estas condicionantes urbanas bajan la cotización del inmueble al momento del informe del avalúo”, dice Patricia Gordillo, una corredora de bienes raíces profesional.
Todo factor cuenta para determinar el precio ideal. En el caso del entorno, una casa se beneficia si en los alrededores existen servicios como bancos, supermercados, colegios, estadios, líneas de buses, iglesias y parques. Incluso los vecinos importan.
Pone como ejemplo el caso de una casa ubicada en el interior de una urbanización para la clase alta, pero que al frente tiene… un barrio marginal. De esos casos hay muchos en ciudad.
Esto hace que la propiedad se castigue, es decir, se determine un valor inferior al que tendría si se localizará en otro sector menos complicado. En una evaluación lo que más pesa es la ubicación y luego el tipo de construcción, asegura Gordillo.
El tipo de construcción es básico en un avalúo. No vale lo mismo una casa de hormigón que una de adobe o una de guadua. La calidad de los materiales y los acabados también tienen su precio. Obviamente, un piso flotante laqueado tendrá un mayor valor que uno de vinil u otro de cemento.
La arquitectura también pone o quita. En este aspecto, las modificaciones (volados, aumentos) son primordiales. Si están bien hechas benefician a su propietario. Pero algunas simplemente parecen desagradables añadidos a la estructura o, como dice Almeida, son adiciones de mal gusto que hacen que el precio del inmueble baje.
Un avalúo bien hecho garantiza la venta de una propiedad en el menor tiempo posible y eso significa bajar costos para el propietario, que invierte menos y gana más.