22 de marzo de 2018 00:00

Plusvalía se fija con el valor más alto entre venta y avalúo

En Quito hay dos ordenanzas que regulan el cobro de la tasa del 10% sobre la utilidad en la venta de un inmueble, las cuales incluyen descuentos y también tarifas diferenciadas. Foto: Vicente Costales / EL COMERCIO

En Quito hay dos ordenanzas que regulan el cobro de la tasa del 10% sobre la utilidad en la venta de un inmueble, las cuales incluyen descuentos y también tarifas diferenciadas. Foto: Vicente Costales / EL COMERCIO

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Daniel Romero

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Susana Maldonado está a la espera de concretar la venta de su terreno de 500 m2 en Nayón. Su preocupación es el valor que tendrá que pagar por la tasa del 10% de plusvalía que está establecida en el Código Orgánico de Ordenamiento Territorial (Cootad).

La duda sobre cuánto debería cancelar cuando venda su propiedad le surgió a partir de la derogatoria de la Ley de Plusvalía el pasado 16 de marzo, por parte de la Asamblea.

En 2008 recibió las escrituras de su terreno por un valor de USD 25 000. Después de 10 años, Maldonado venderá ese bien por USD 115 000.

Virna Vásconez, directora Tributaria Metropolitana (e), explicó que, con la derogatoria de la Ley de Plusvalía, el cobro de la tasa sobre la utilidad en la venta de un bien inmueble se mantiene tal cual como se realizaba años atrás antes de la derogada Ley de Plusvalía.

“El impuesto para combatir la especulación del suelo se creó como un tributo adicional, a continuación del impuesto a la utilidad. Con la derogatoria de la Ley, regresamos a lo que establece el Cootad”, dijo Vásconez.

En el caso de Maldonado, esto significa que, para fijar la tasa a la plusvalía, el Municipio tomará en cuenta la diferencia entre los USD 25 000 en los que compró el terreno hace 10 años y los USD 115 000 en los que ahora lo venderá. Es decir, el cálculo de la tasa del 10% se haría sobre los USD 90 000.

Sin embargo, el Cootad permite regular el cobro de la tasa de utilidad, según las ordenanzas de cada cantón. En el caso de Quito, según el experto Carlo Licto, para fijar los impuestos -entre estos el 10% de la tasa de plusvalía-, el Municipio tiene un mecanismo especial.

“La utilidad se fija entre el precio de compra del bien y el precio al cual se lo va a vender o el avalúo municipal actualizado del predio”, dijo Licto.

Esto lo corrobora Vásconez, quien señaló que la Ordenanza 338 establece que para fijar la base sobre la que gravará el tributo se toma en cuenta el valor más alto entre el precio en el que se venderá el bien o el catastro hecho por el Municipio.

¿Qué significa esto? En el caso de Maldonado, el actual valor del avalúo municipal es USD 79 000. Esto después de que solicitara una verificación del valor, ya que con la Ordenanza para la revalorización de predios, aprobada por el Concejo en diciembre del 2017, su terreno costaba USD 130 000.

Vásconez explicó que en el caso de Maldonado, el Cabildo considerará los USD 115 000, de acuerdo con lo que dispone la normativa metropolitana.

Virna Vásconez, directora Tributaria Metropolitan, explica algunos temas sobre la plusvalía

Descuentos adicionales

Miguel Dávila, administrador del Municipio, señaló que las tarifas de impuesto vigentes de acuerdo con las ordenanzas 338 y 155 son: 0,5% (se aplica cuando es la primera transferencia realizada después del año 2006); el 1%, cuando se trata de transferencias a título gratuito; el 4%, cuando estas las realizan constructores y la tarifa general del 10%, para el resto de transferencias.

Los USD 90 000 no serían la base para establecer el tributo por la plusvalía, en el caso de Maldonado. El Municipio señaló que la Ordenanza también contempla la posibilidad de un descuento del 5% anual sobre la base imponible, a partir del segundo año.

Maldonado ha sido propietaria del terreno durante 10 años. Esto significa que, desde el 2008, tiene un 45% de descuento a la base imponible. Es decir, de los USD 90 000 de plusvalía, se restan 40 500. Sobre lo que queda (49 500 de utilidad) se grava el 10%.
Pero ese no es el único descuento. Según Vásconez, los propietarios también pueden deducir los gastos en las mejoras que se realizaron al predio. “Por ejemplo, si a una casa se le construyeron 50 metros cuadrados más y eso costó unos USD 5 000, el propietario puede restar ese valor”, dijo.

Descontar el valor de contribución de mejoras que se cobra junto con el pago del impuesto predial es otra opción que puede reducir la base imponible para la plusvalía.

Para acceder a estos descuentos, los propietarios de los bienes inmuebles deben presentar un formulario de liquidación de impuestos en cualquiera de las ocho administraciones del Municipio.

Vásconez informó que, en ese formulario, el contribuyente debe declarar los valores invertidos en mejoras, adjuntando respaldos. Para el caso del descuento del 0,5% anual, el Cabildo genera el valor automáticamente a partir de la información con la que cuenta sobre el predio en cuestión.

Tras la aprobación de la Ordenanza para revalorizar los predios, el Municipio inició un nuevo proceso a las quejas de ciudadanos que consideraban que el costo del catastro era desproporcionado en relación con el precio comercial.

Según Vásconez, en los casos en los que los propietarios no estén conformes con el valor del avalúo es posible solicitar una revisión.

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