El pago de plusvalía para terrenos será desde el 2020, según propuesta oficial
La instalación de la universidad Yachay, en Urcuquí, hizo que aumenten las ventas de lotes. Foto: José Mafla / EL COMERCIO.
Los terrenos también están contemplados en el proyecto de Ley sobre Plusvalía, que el Gobierno ha retirado temporalmente y sobre el cual llamó a un diálogo nacional.
La iniciativa busca gravar con un impuesto del 75% a las ganancias extraordinarias en la venta de casas y terrenos urbanos, pero en el caso de estos últimos la iniciativa es que el tributo rija desde el 2020.
El actual Código Orgánico de Organización Territorial (Cootad) fija ya un impuesto a la plusvalía de hasta el 10%, que se cobra a la diferencia entre el avalúo municipal del bien y su valor comercial. Este se paga en el momento de vender el bien y aplica para todos los predios urbanos, incluidos terrenos.
En Quito, el 92% de los predios es urbano y el resto, rural.
En el caso de inmuebles, el Ejecutivo proponía un impuesto a la ganancia ‘extra’ para la segunda venta. La primera seguirá pagando el 10%.
Pero para terrenos urbanos baldíos la iniciativa planteaba un tiempo de transición de cinco años para no pagar la tasa del 75% cuando se trate de la primera venta. Después de ese plazo deberán cancelar el 75% de las ganancias extras, que para el Gobierno son ilegítimas.
Antes del retiro de este proyecto, el titular de la Comisión de Gobiernos Autónomos de la Asamblea, Richard Calderón, explicó que la iniciativa oficial buscaba frenar la especulación de los terrenos.
Solo en Quito dijo que habían 86 000 terrenos sin construir, que estaban “engordando”.
Otro argumento era que, según un estudio oficial, USD 600 millones de plusvalor fue a manos privadas el 2014 en nueve municipios, mientras la recaudación por plusvalía de todos los municipios sumó USD 40 millones, porque “unos cobran y otros no”.
Aunque se eleva el pago por plusvalía al 75%, el proyecto del Gobierno establece que el cobro se realizará después de reconocer al propietario una ganancia ordinaria. Para eso se considera la tasa de interés que paga un banco y, además, un monto exento de 24 salarios (USD 8 496). El dueño del predio puede descontar gastos notariales y mejoras realizadas.
Para el presidente Rafael Correa el monto del impuesto a pagar es bajo siempre y cuando no exista especulación.
Si bien el Gobierno ha anunciado un congelamiento de este tema, junto al de las herencias, la puerta para este nuevo tributo no se ha cerrado definitivamente y eso preocupa a los constructores del país.
Desde que se anunció el proyecto, Patricio Álvarez, gerente de la constructora Álvarez Bravo, cuenta que no ha recibido visitas de clientes interesados en sus cuatro proyectos inmobiliarios en Quito.
El constructor no cree que la iniciativa contribuya a controlar el precio de los terrenos sino que genera incertidumbre, sobre todo en inversionistas.
“El proyecto solo permite a un inversionista ganar el interés que le paga el banco, la gente va a preferir tener su dinero en el banco que comprar una vivienda”, dice Bravo, que ha dejado en ‘stand by’ tres proyectos nuevos de vivienda que pensaba iniciar este año.
Además, dice que el proyecto no considera el riesgo que corre una persona al adquirir una vivienda ni los costos de los hipotecarios ni la inflación del sector de la construcción.
Al respecto, Jaime Rumbea, titular de la Asociación de Promotores Inmobiliarios del Ecuador (Apive), comenta que la pregunta del millón es si es posible vender cuando nadie quiere comprar. “Si al que vende el producto final no le compran, quien vende el producto anterior (proveedor) no le van a comprar. Si el proyecto desincentiva la compra de inmuebles, no hay incentivo para producir ni para comprar terrenos”, comenta Rumbea, para quien toda la cadena de valor del sector se afectaría incluidos los propietarios de terrenos.
Señala que ya existen otros mecanismos en manos de municipios como el impuesto a las tierras no edificadas para combatir la especulación y que podrían mejorarse esa opción en lugar de hablar de regular ganancias legítimas o ilegítimas como pretende el proyecto.
Otros mecanismos para controlar la especulación son los procesos de avalúo de los bienes, que en el país son bastante buenos, dice.
Calderón explicó que el proyecto del Ejecutivo era un insumo dentro de la discusión de las reformas al ordenamiento territorial y a la Ley de Compras Públicas, que ya contemplaba mecanismos de captura de plusvalía, pero ese insumo ha sido retirado.
Pero eso no quiere decir que el tema no sea parte del debate. La asambleísta de Alianza País, Paola Pabón, indicó: “nosotros no hemos retirado nuestra postura de fondo que es generar medidas legislativas para acortar la inequidad”.
Y por eso dijo que la plusvalía extraordinaria es un tema que “vamos a seguir discutiendo, es un tema que tiene que estar sobre la mesa”.