El plan era comenzar a inicios de año, pero tardó algunos meses en concretarse. Desde el pasado jueves ya se puede acceder a los nuevos créditos hipotecarios que ofrece el Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (Biess) para comprar terrenos, oficinas y locales comerciales.
Según el coordinador de Créditos Hipotecarios del Biess, Nefi Marroquín, el primer desembolso de USD 86 000 para la adquisición de un terreno dentro de la zona urbana de Quito fue concedido el jueves. “Eso abre la puerta para establecer una dinámica sobre este tipo de créditos”.
En estos momentos se encuentran en trámite 150 operaciones para la aprobación de compra de terrenos y 50 para locales comerciales, oficinas o consultorios particulares, señaló el gerente del Biess, Efraín Vieira.
Los directivos del banco han asegurado que la tecnología ya está adecuada para la atención a los clientes y que los tiempos de aprobación se han reducido considerablemente.
“Ahora, la precalificación de los créditos, si es que los afiliados presentan la documentación sin errores, puede demorarse como máximo cinco días”.
El principal obstáculo que tienen los afiliados y que se repite constantemente es la legalización de los documentos en el Registro de la Propiedad y en los municipios. Estos trámites pueden demorar varios meses.
Otro punto que suele generar complicaciones a los afiliados es la cantidad real a la que pueden acceder.
Normalmente, los patronos aportan sobre el sueldo básico y no sobre la totalidad de los ingresos del afiliado. Esto merma la capacidad para acceder a montos mayores. Como ejemplo, el promedio del préstamo en el Biess es de USD 35 000 y para eso el afiliado debe tener ingresos netos de USD 700 mensuales.
El ingreso neto es la diferencia entre los ingresos del afiliado y los gastos (luz, educación, arriendo, deudas a otros bancos, etc.). Un crédito hipotecario no deben superar el 40% de los ingresos netos, para que se pueda cubrir otras obligaciones. El problema, por ejemplo, es que hay personas que pese a contar con ingresos de USD 2 000, mantienen deudas por 1 500 y su capacidad para un nuevo préstamo se reduce.
Los préstamos para la compra de terrenos empezaron a desembolsarse desde el jueves
Los requisitos
Como en todos los préstamos hipotecarios, el afiliado debe, primero, ingresar a www.biess.fin.ec/prestamos-hipotecarios para conocer su capacidad de pago y el monto al cual puede optar.
Debe ingresar al vínculo “Ingresar al sistema”. Allí se le solicitará su número de cédula y su clave (debe solicitarla en las oficinas del IESS). Sin dificultad e inmediatamente sabrá cuáles son sus opciones.
Ud. debe tener mínimo 36 aportes individuales o solidarios (cónyuge y/o unión libre reconocida legalmente). Las 12 últimas aportaciones deben ser consecutivas.Además, no debe mantener obligaciones vencidas con el IESS o Biess.
No debe tener calificación D o E en la Central de Riesgos y su patrono no debe encontrarse en mora de sus obligaciones con el IESS.
El endeudamiento
El plazo máximo para un préstamo para compra de terreno es de 10 y 12 años, que depende de la extensión del terreno y de la ubicación.
Las tasas de interés para el crédito es de 8,13% para los terrenos comprados a 12 años y de 7,90% para los de 10 años.
El Biess puede financiar hasta el 100% del valor del avalúo del terreno, con un máximo de hasta USD 100 000. Superado este valor y hasta USD 125 000 podrá financiarse únicamente hasta USD 100 000.
La edad máxima en la que un afiliado puede solicitar un hipotecario es de 75 años. Y el afiliado podrá realizar tantos créditos cuanto su capacidad de pago lo permita.
El tiempo límite para empezar a construir la vivienda en el terreno es de 120 días, luego del desembolso del crédito.
Las características
El terreno que el afiliado desea adquirir solo puede estar ubicado en el territorio nacional. En zonas rurales, terrenos de máximo 10 000 metros cuadrados. Y en zonas urbanas hasta 5 000 metros cuadrados.
El terreno únicamente lo puede destinar para la edificación de vivienda, no para otra actividad. Es decir, allí no podrá poner una hostería, una vulcanizadora o lo que genere lucro al afiliado.
Sí podrá utilizar el terreno para actividades agrícolas sin problema, mientras consiga recursos para construir la vivienda. Al ser extensiones de terreno cortas, se considera que el lucro es más por hobby.
Si en el terreno edificó algo distinto a una vivienda, su préstamo se considerará vencido y deberá pagarlo en ese instante. De no hacerlo, se le embargará y se lo venderá.
Casa + terreno
Si una persona tiene capacidad para acceder a un préstamo de USD 80 000 y le gusta un terreno de 30 000, puede comprar el terreno y hace los trámites para levantar su casa.
La ventaja de este sistema es que no tendrá que hacer la solicitud por separado para un préstamo para terreno y otro para vivienda. Todo el proceso se realiza de una sola vez.
Además, los afiliados pueden acceder a préstamos para remodelación de vivienda. Se puede financiar hasta el 50% del avalúo de la vivienda.
También se puede solicitar el préstamo para la ampliación de vivienda. El requisito es que estos trabajos no sean mayores a 40 metros cuadrados.
Se aprobó el crédito complementario para hacer mejoras a una casa que fue comprada con préstamo del Biess.
La compra de oficinas, consultorios y locales
En el caso de estos bienes inmuebles, el afiliado debe tener en cuenta que necesariamente la actividad que allí realice le generará un lucro. Por tanto, las condiciones son más severas que en los otros rubros.
El plazo para el pago de este préstamo para la adquisición de oficinas o locales comerciales es de 12 años. La tasa de interés fluctúa entre el 9,50 y el 10,20%, mayor a la de otros créditos debido al alcance del bien.
Este producto, para la aprobación del préstamo, tiene condiciones especiales ya que su objetivo es el lucro. Si bien no se le calificará el tipo de negocio que implementará el afiliado, sí se le calificará de manera más severa antes de concederle.
En la calificación, los expertos del Biess tomarán en cuenta si el afiliado ya ha tenido experiencia en el negocio que quiere emprender. Por ejemplo, si quiere adquirir un local para montar un negocio de bisutería, tendrá mayor puntuación si demuestra que manejó antes, por al menos un año, este negocio.
Otro ejemplo: en el caso de un abogado, si desea comprar una oficina, tendrá mayor calificación en su trámite si demuestra que ha mantenido su ejercicio profesional, a través de sus declaraciones en el Servicio de Rentas Internas (SRI).
Puntuaciones adicionales positivas también se dan por el comportamiento de la persona, es decir, en cuánto se ha endeudado y cuál es su estado civil.
El afiliado con un estado civil casado tiene más posibilidades de acceder a este tipo de préstamo que un soltero. La razón es que el casado tiene más responsabilidades y es más maduro en su manejo financiero.
Si el tipo de negocio cambiara durante el pago del préstamo no hay problema, ya que el Biess no tiene injerencia en la actividad que realice el afiliado en su local comercial. Para su compra no hay límite en la extensión de construcción.
Este tipo de préstamo hipotecario no aplica para la compra de galpones o bodegas. Ya que eso implica seguros y encarece el crédito, por eso el Biess no lo ha abierto. Son susceptibles de daños, como incendios.
Otro rubro que finalmente el Biess desistió de incorporar fue el conceder préstamos para la compra de hostales, fincas, haciendas, hosterías.
No podrá adquirir bienes inmuebles en el exterior. El objetivo del Biess es privilegiar la construcción en el país.
Otras opciones
Dentro de tres semanas empezarán a otorgarse créditos a los emigrantes, en las mismas condiciones y requisitos y a través de la página electrónica.
Sin embargo, el riesgo es más grande, porque el emigrante no tiene relación de dependencia con un patrono y por tanto sería más difícil poder cobrarle, en caso de que entre en mora.
Por esa razón, el emigrante deberá presentar un garante, que viva en Ecuador y tenga relación de dependencia.
El emigrante tendrá unas fechas límites para pagar sus cuotas. Se le exigirá que tenga una cuenta bancaria para que el Biess ingrese a dicha cuenta y debite los valores a pagar.
El garante del emigrante deberá tener una cuenta y permitir el débito. Si el emigrante no pudo cancelar en un mes determinado, se le debitará al garante.
Adicionalmente, el emigrante deberá contar con un fiador hipotecario, es decir, alguien que garantice con un bien el préstamo realizado. Un pariente o algún amigo que hipoteque su vivienda para el préstamo.
Por ahora, los afiliados voluntarios como emigrantes aportan USD 264 y eso solo les permite a un crédito de 12 000. Con ello se limita en campo de acción.
Pero el Biess incorporará en los próximos meses el sistema “ahorro forzoso”. El afiliado, si quiere un préstamo de USD 50 000, pero aporta solo USD 264, no le alcanzará. Durante un año pagará ese valor y se creará un fondo para darle el préstamo.