12 de marzo de 2019 00:05

El Biess considera los ingresos netos para créditos hipotecarios

Afiliados y jubilados se acercan a la entidad para conocer las condiciones de créditos.

Afiliados y jubilados se acercan a la entidad para conocer las condiciones de créditos. Foto: Patricio Terán / EL COMERCIO

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Patricia Carolina González
Redactora (I)

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El incremento acelerado de la tasa de morosidad en los créditos hipotecarios del Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (Biess) propició una revisión de las condiciones en el otorgamiento de estos préstamos por parte de la entidad financiera.

Uno de los cambios que está implementando el banco desde este 2019 es tomar en cuenta los ingresos netos del afiliado y no los brutos para el cálculo de su capacidad de pago, una de las variables más importantes en el ‘scoring’ (sistema informático de evaluación que recomienda o no el otorgamiento de un crédito).

Es decir, para fines del análisis se considera la cantidad exacta de dinero que percibe el trabajador al mes, una vez realizadas las retenciones al impuesto a la renta, cotizaciones al IESS y egresos de otros créditos en el sistema financiero, explicó Carlos Villareal, gerente general del Banco.

“La capacidad de pago, al estar sobreestimada por una debilidad en el modelo, hacía que el afiliado acceda a un crédito que no podía pagar en el tiempo. Este modelo es más riguroso”, aseguró el titular del Biess.

La tasa de morosidad de la entidad en préstamos inmobiliarios era de 0,99% en el 2012. Pero fue deteriorándose año tras año. En el 2016 se disparó y en enero del presente año se ubicó en 6,63%.

La evolución de créditos para vivienda en el Biess


Villarreal atribuyó este incremento a una debilidad en el modelo de concesión de créditos “al inicio de las operaciones del banco”, que generó una cartera en mora en los años subsiguientes.

La entidad registra los niveles más altos de morosidad en los créditos de mayor monto. Por encima de USD 150 000, la tasa alcanza el 11,57%. Mientras que entre USD 70 000 y 150 000 está en 7,93%.

Según Villarreal, ese escenario obliga a reconfigurar los productos de crédito. “Vamos a pedir una cuota de entrada. Eso fue aprobado por el Comité de Crédito. Estará pasando al Directorio en un par de semanas. Son varios segmentos en los cuales se va a cambiar las condiciones. Queremos apoyar o minimizar la cuota de entrada en los segmentos de hasta 70 000. En los niveles con altas tasas de morosidad nuestra recomendación ha sido revisar cuotas de entrada”, dijo Villarreal.

Este momento, el Biess otorga el 100% de financiamiento del avalúo de un inmueble de hasta USD 100 000.

Para Jaime Rumbea, director de la Asociación de Promotores de Vivienda del Ecuador, cada restricción implica un menor acceso a la vivienda.

El representante del gremio recordó que comúnmente los afiliados no reciben el 100% de financiamiento, que corresponde al monto del avalúo que realiza el Biess y no al costo de venta de la vivienda. “Hay casos en los que el Biess financia entre un 5% hasta 15% por debajo de lo que pide el solicitante”, sostuvo. La diferencia -dijo- debe pagarla el asegurado o jubilado directamente al promotor inmobiliario.

Es el caso de Grace Rosero, quien obtuvo en diciembre un crédito hipotecario por USD 69 000, cuando el costo del departamento (ubicado en el centro-norte de Quito) fue de USD 76 000. La diferencia la pagó con fondos propios.

La vivienda se la entregaron el mes pasado. Desde entonces, y por un plazo de 20 años, acordó pagar al Biess una cuota mensual de USD 700.

El Gerente General del Biess también precisó que están fortaleciendo los procesos extrajudiciales y judiciales de cobranza a los afiliados. “Una de las mayores debilidades del banco es no contar con una estructura fuerte para la gestión de cobranza”. Con el fin de solucionar esta problemática, la entidad tercerizó el proceso de cobranza extrajudicial con compañías privadas. “Los resultados no han sido 100% satisfactorios. Vamos a lanzar una nueva licitación para contratar a una nueva compañía”.

En la vía judicial, añadió, el banco no contaba con la cantidad de abogados suficientes para iniciar los procesos de coactiva. Actualmente, hay cerca de 3 000 operaciones en esta situación, las cuales corresponden a un saldo en mora de unos USD 140 millones.

“Estamos fortaleciendo esta área de coactivas para mejorar la recaudación. Pero lo más importante es mejorar el proceso de concesión de crédito. Un crédito mal originado casi siempre termina en una demanda”, señaló el Gerente.

Aquellos usuarios del banco con créditos en mora, que todavía no han entrado a la etapa judicial, pueden acceder al plan de refinanciamiento.

Mediante este plan se calcula una nueva tabla de amortización, para lo que resta del crédito y el capital adeudado, por un plazo de hasta 30 años. Las tasas se mantendrán iguales, pero el interés del saldo en mora podrá pagarse hasta en un plazo de 36 meses.

La entidad estima reestructurar al menos 5 000 operaciones de crédito, correspondientes a un saldo en mora de USD 200 millones. Se trata de créditos con vencimientos menores a 270 días. La cartera vencida del Biess en hipotecarios es de más de USD 400 millones.

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