Nuevo avalúo en Quito influye en cuatro impuestos y una contribución
Previo la inscripción de los inmuebles es el pago de los tributos para después acercarse al Registro de la Propiedad. Foto: Alfredo Laga / EL COMERCIO
El impacto del valor de los nuevos avalúos en Quito no solo se refleja en el impuesto predial. Analistas tributarios consultados por este Diario dicen que el avalúo de un predio incide en el impuesto de plusvalía, en las alcabalas, el impuesto a la renta, la patente municipal y en la contribución anual a la Superintendencia de Compañías.
Según Carlos Licto, abogado tributario, en los casos de transferencia de dominio (venta del inmueble o donación), por ejemplo, el Municipio liquida dos impuestos, el de la plusvalía (10%) y el de la alcabala (1%), en los que se considera como precio de venta el mayor valor entre el precio efectivamente pactado y el avalúo catastral. La alcabala es un impuesto a las transferencias de bienes inmuebles.
“Si una persona vende su casa en USD 100 000, pero el avalúo es 130 000, el Municipio cobraría plusvalía adicional de USD 3 000, aunque esa persona no reciba ese valor. En estos casos también habría una alcabala de USD 300 adicionales”, señaló.
Un tercer tributo en el que influirá el nuevo avalúo es el impuesto a la renta, en casos de herencia o donación. Según Licto, este impuesto se calcula con base en los avalúos municipales. “Si una persona hereda una casa, pagará el impuesto con base en el avalúo municipal, aunque el precio de mercado sea inferior”, dijo.
Un tema adicional en el impuesto a la renta, según el experto tributario, es que, en el caso de que una persona no lleve contabilidad y venda un inmueble, el Servicio de Rentas Internas podría presumir que recibió ingresos iguales al avalúo del inmueble, aunque los haya vendido a un valor menor.
Para Carlos Calero, director de la firma el Asesor Contable y experto en materia tributaria, un cuarto tributo que se incrementaría es la patente municipal, que permite desarrollar una actividad comercial. Según Calero, en estos predios se toma en cuenta el avalúo municipal dentro de la fórmula de cobro.
Además, el Cabildo quiteño cobra por la concesión del uso de un espacio público, como por ejemplo cuando un restaurante utiliza parte de la acera para brindar sus servicios. Según Licto, la garantía que se cobra para esta actividad se basa en la unidad valorativa del suelo. “Si los avalúos suben, indudablemente las regalías por la concesión del espacio público se incrementan y generan más costos a los concesionarios”.
Finalmente, según Calero, un quinto rubro que, aunque no es un impuesto, sí se cobra anualmente, es la contribución a la Superintendencia de Compañías. Esta contribución la pagan las compañías y otras entidades vigiladas por esa entidad y se fija de acuerdo con el monto de los activos reales.
Dentro de esos activos están los inmuebles o terrenos y, si el valor de su avalúo se incrementó, el pago de esa contribución también se elevará.
Mónica Heller tiene una consultora inmobiliaria. Explica que el nuevo avalúo no guarda proporción con la realidad. Por ejemplo, dice, en el 2016 a un hotel de cuatro estrellas le hicieron un avalúo comercial para trámites bancarios. Al comparar ese documento con la actual revalorización, esta última es muy alta.
“Le hicieron un avalúo comercial en 2016. El resultado fue que su valor era de USD 21 millones. Claro que allí se incluía todo, muebles, camas, etc. Teniendo en cuenta que el año pasado se vivió una deflación, no esperábamos que el Municipio valorara el hotel en USD 31 millones, solo por el predio”, dijo. En este caso, el predial subió de USD 75 000, en el 2017, a 150 000 en el 2018.
Otro ejemplo lo viven los dueños de departamentos en La Carolina. Según Heller, aún no pueden completar el registro de la propiedad, porque en la escritura no puede constar un valor inferior al avalúo municipal. “Para solucionar esto nos pidieron que, previo al paso en el Registro de la Propiedad, enviemos un pedido para un alcance para solicitar la emisión de diferencias que corresponda por impuestos de utilidad, alcabala y valor especulativo del suelo”, comentó.
Un problema adicional, según la consultora es que, al no contar con este Registro, se retrasa el desembolso del dinero del préstamo hipotecario en entidades como el Biess.
Al respecto, Fátima Rodríguez, directora de Inscripciones del Registro de la Propiedad, señaló que la Dirección de Tributos emitirá el certificado de pago de impuestos como parte de la venta de un predio.
En cuanto a créditos hipotecarios, el Biess informó que para los casos en los que solo se llegó a la etapa de transferencia de dominio, el Municipio pidió que se realicen los procesos para la reliquidación de esos valores.
“El habilitante del pago del impuesto predial 2018 es el único documento que se requiere se regularice por parte de los clientes, para que los trámites continúen su flujo normal”, señaló esa entidad.
En contexto
Desde enero rige una actualización del catastro que provoca un alza en el 84% de los avalúos de predios en Quito, y un impuesto predial más elevado. El 8 de febrero, el Cabildo finalizará la revisión. Hasta ayer se recaudaron USD 45,2 millones por prediales.