Olga Espinosa tiene una casa de cuatro departamentos que fue completando con los años. Todos son de hormigón armado.
Hasta hace 10 años, la propiedad estaba avaluada en USD 200 000. Hoy, nadie le ofrece un dólar más de USD 130 000.
El ejemplo no es la excepción sino la regla, afirma el arquitecto avaluador Fernando Almeida. “Existe una equivocación común en la ciudadanía, que piensa que un inmueble construido en hormigón armado no se deprecia”.
Es un error. “La gente cree que toda obra de concreto no necesita de acabados e instalaciones de buena calidad ni de mantenimiento ni de una dirección técnica profesional. Y es justamente lo contrario. La mayor incidencia de la depreciación pasa por estos rubros constructivos. A más deterioro, mayor depreciación”.
La depreciación es un desgaste o pérdida de valor de un activo (casa, vehículo, electrodoméstico…) por el uso y la función, que no puede ser compensado por reparaciones, mantenimiento e, incluso, por reposición de todos sus componentes.
Existen dos tipos de depreciación en los inmuebles, explica Almeida: el primero, que se refiere a la depreciación por inversión en las obras construidas, en donde la pérdida de valor conjuga factores de la edad y el estado de conservación de la obras.
Es obvio que inmuebles con un mantenimiento pésimo y sin ninguna reparación se depreciarán más que otros, que están bien conservados. Los inmuebles que tienen más de 15 años se han depreciado en el 25%.
El segundo tipo depreciación -que afecta a todo el inmueble- es la depreciación de mercado o depreciación comercial. Esta se compone de elementos como los niveles de obsolescencia del suelo, afectaciones coyunturales del entorno, proyecciones de Reglamentación Urbana y elementos subjetivos de interpretación semántica sentimental.
El segundo tipo depreciación -que afecta a todo el inmueble- es la depreciación de mercado o depreciación comercial.
Esta se compone de elementos como los niveles de obsolescencia del suelo, afectaciones coyunturales de entorno físico temporal, proyecciones de Reglamentación Urbana y elementos subjetivos de interpretación semántica sentimental.
En este caso, dice el Arq. Jorge Bailón, se ubican las llamadas ‘zonas de riesgo’. Ejemplos: durante las erupciones del Pichincha, muchos barrios y urbanizaciones localizados en las faldas del volcán sufrieron una depreciación.
Lo mismo ha sucedido con barrios como la 24 de Mayo, La Colmena o La Ferroviaria. Aquí la depreciación vino de la mano del deterioro del entorno social..
Esta variable se calcula anualmente, previa determinación del período de vida útil del bien a depreciar. Se aplican los porcentajes establecidos.
La valoración catastral en la mayoría de los municipios del país no toma en cuenta la depreciación del bien inmueble.
Al no tomar en cuenta la depreciación, la valoración no es real. De hecho, una vivienda que tiene más de 15 años de construida y que no reporta mejoras, ya está depreciada y su valor, para efectos catastrales, debiera ser muy baja o casi inexistente.
El valor sobre el cual se calcula la depreciación es el de costo de adquisición o de producción o de revaluación de los bienes y, en su caso, el de las mejoras incorporadas con carácter permanente.
El valor del costo, a su vez, incluye los gastos incurridos con motivo de la compra, instalación y montaje de los bienes y otros similares, hasta ponerlos en condición de ser usados.
No se admite la depreciación del terreno. La tierra nunca se deprecia. Es más, en lugares escogidos aumenta demasiado, a veces dando paso a la especulación.
Los factores de valor
Para determinar la depreciación sobre bienes inmuebles, estos se toman por su costo de adquisición o construcción y por los trabajos de recuperación hechos.
La valoración catastral en la mayoría de los municipios del país no toma en cuenta la depreciación del bien inmueble. Al no tomar en cuenta la depreciación, la valoración que resulta irreal.
