Lolo Echeverría Echeverría

Expropiación y confiscación

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30 de November de 2013 00:02

El valor comercial de los inmuebles no coincide con el valor catastral por la sencilla razón de que el mercado inmobiliario tiene mayor dinámica y actualiza constantemente los precios. El valor comercial es el precio más probable en el que se transaría un inmueble o lo que estaría dispuesto a pagar el comprador y recibir el vendedor.

El valor catastral es el valor sobre el cual se calcula el impuesto que paga el propietario y es también el precio que se paga en caso de expropiación.

El valor catastral se determina tomando en cuenta, entre otros aspectos, el valor del suelo, la antigüedad del inmueble, la valoración de la zona, el estado de conservación, la calidad de los materiales y la depreciación. Si se toma en cuenta este tipo de factores es el mercado el que fija el valor de un bien inmueble, pero no siempre es así. El Municipio puede incluir otros criterios en la fijación de los precios y se convierte en el villano del mercado o en beneficiario abusivo. Todo ciudadano que posee algún bien, o desea algún bien, debe estar enterado de las condiciones que las leyes establecen para la propiedad.

La Reforma a la Ley de Contratación Pública, en vigencia desde el mes anterior, establece que, en el juicio de expropiación, los jueces están obligados a sujetarse al precio establecido por la Dirección de Avalúos y Catastros de la Municipalidad. Los afectados siempre reclamarán que se les pague el valor comercial y sospecharán del precio fijado por Avalúos y Catastros. Lo ideal sería que coincidan los avalúos comercial y catastral.

En un caso reciente se expropió un bien que había venido pagando los impuestos sobre un valor cercano al valor comercial, pero fue modificado el valor catastral a la mitad de su valor antes de declararlo de utilidad pública. En casos como este el afectado podía reclamar ante la justicia por el daño causado, pero si la ley obliga al juez a sujetarse al avalúo catastral, no tiene caso llevar el asunto a la justicia.

La privación a los propietarios por necesidad o utilidad pública no se puede cuestionar, el bien común lo justifica, siempre que se entregue la compensación justa y previa. Si la compensación no es justa, se trata de una confiscación parcial y la confiscación está prohibida en nuestra Constitución.

La Ley establece que se puede negociar un acuerdo en el precio siempre que no pase del 10% del avalúo catastral y que no se tarde más de noventa días y en todo caso sin afectar la ocupación inmediata del inmueble. Si el juicio se dilata por mucho tiempo, el propietario sufre también las consecuencias de la privación del bien durante el tiempo que los jueces tarden en dar su fallo.

Este tema es de actualidad porque los abogados dicen como broma que los jueces ya saben que no pueden fallar en contra del Estado. Las bromas siempre tienen una base de verdad .