León Roldós

La enfermedad hipotecaria

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11 de April de 2012 00:01

Tanto en Estados Unidos como en Europa el boom inmobiliario llevó al crédito fácil e inmediato, para financiar mediante hipotecas su adquisición.

Para aquello se sobrevaloraron los precios de los inmuebles.

Producida la desaceleración y la recesión de sus economías, el desempleo se multiplicó. La vivienda para los de ingresos medios y bajos se volvió imposible de pagar; y, se produjeron embargos y remates, generando una sobre oferta inmobiliaria pero a precios muy inferiores a los de la adquisición inicial. En el caso español, la situación se agravó por las garantías cruzadas, porque familiares y amigos se garantizaban los unos a los otros, con lo cual el arrastre se multiplicó, aun afectando a los que conservaban sus empleos.

El presidente Correa lo asume como riesgo posible en el Ecuador, cuya legislación de siempre – diría de corte universal- parte del supuesto que una persona si se endeuda, responde por lo que debe, aun si la deuda es superior a la caución hipotecaria o prendaria que se constituya.

Si la persona no puede pagar, en el Ecuador puede ceder sus bienes a sus acreedores, pero es un procedimiento que exige la calificación de su insolvencia fortuita.

En Estados Unidos, un deudor hipotecario puede entregar su propiedad al acreedor, pero también se le afecta su crédito futuro, lo que le dificulta sensiblemente su vida económica, por lo que muchas personas prefieren no hacerlo.

En el Ecuador, el problema no existe hoy, la cartera vencida hipotecaria para los segmentos de ingresos medios y bajos, no llega al dos por ciento, pero Correa ante el hipotético riesgo –al mismo tiempo que sataniza a los banqueros- propone que los créditos hipotecarios que lleguen a no más de quinientas remuneraciones básicas unificadas –a valor de hoy, algo menos de ciento cincuenta mil dólares- se extingan por la entrega del bien hipotecado.

Como el beneficio es por el crédito, no por el valor de la vivienda, la protección llegará a la clase media para arriba, porque una vivienda de USD 200 000 -y aun de mayor valor- puede generar un crédito del rango de USD 150 000.

Los bancos –que ya no serán solo financiadores de vivienda, sino potenciales adquirentes forzosos- posiblemente tumben los avalúos iniciales.

El remedio es severo y de no dosificárselo podría ser más grave que la expectativa de la enfermedad.

El requisito debería ser que se demuestre la efectiva ocupación de la vivienda y que el deudor no la puede pagar, no sólo que deje de pagar porque pasa a privilegiar otros gastos. Una persona podría dejar de pagar y abandonar la vivienda que ya no le interesa.

Debe recordarse que un crédito hipotecario es parte de los activos bancarios, pero están en el pasivo los depositantes del banco, por lo que degradar su activo, no sólo es castigo a los banqueros, sino que puede afectar a los depositantes.