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Si usted está en planes de comprar una vivienda o departamento ¿en qué se fija primero?... Las respuestas son diversas: en la amplitud, ubicación, seguridad, el costo, que tenga espacios verdes, etc.

De entre 15 personas consultadas -que acudieron a la feria inmobiliaria Biess 2013 que se realizará hasta mañana en Guayaquil- solo dos contestaron que lo más importante era cerciorarse de la confianza del constructor. Es decir, no ser estafados.

Lastimosamente, este último aspecto ya debe ser considerado como una prioridad entre las familias inversionistas.

A inicios de año, 7 000 familias pedían la devolución de sus dineros a una compañía que ofrecía viviendas y que, al cabo de unos años, no cumplieron. Mientras que otros 10 casos fueron registrados por la Defensoría del Pueblo, durante el 2012.

Ante la inquietud, la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Viviendas del Ecuador (Apive), lanzó una campaña de prevención. Se denomina las 4 C: Compara, Confirma, Consulta y Cuida.

Jaime Rumbea, presidente de Apive, destaca que la primera C sugiere visitar tantos proyectos inmobiliarios como sea posible; la segunda C es para recordar que siempre hay alguien que puede dar fe si la constructora ha respondido a sus clientes en el pasado.

La tercera C es para verificar si el proyecto está debidamente aprobado por el Municipio y ha cumplido con todas las formalidades), mientras que la cuarta C advierte que nunca olvide exigir recibos formales de la empresa que detallen el bien que compra.

Una vez que se cumple con ese filtro, el potencial comprador debe concentrarse en la parte operativa y financiera, destaca Patricia Albán, gerente de Ventas del proyecto inmobiliario Ciudad Celeste.

En esta fase, sugiere identificar las necesidades del cliente, y paralelamente reconocer lo que se puede pagar en razón de sus ingresos familiares. En estos pasos, el cliente generalmente accede a la asesoría de la inmobiliaria.

"Vemos si es sujeto de crédito, si está afiliado al Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (IESS) y si tiene cupo en el Biess".

En algunas ocasiones, un trabajador puede tener buenos ingresos (más de USD 1 500 al mes), pero al momento de la precalificación no accede al crédito o recibe un cupo mínimo. "Eso sucede cuando se tiene un alto endeudamiento, como con tarjetas de crédito".

Una forma de ayudarlos es darles mayor plazo del pago de entrada, hasta 30 meses, mientras termina de pagar sus otras deudas.

Mayor oferta para clase media

Las constructoras compiten cada vez por más clientes. Actualmente en Quito y Guayaquil hay más de 400 nuevos proyectos con casas que van desde los USD 30 000 hasta más de USD 150 000.

Ahora es común que las inmobiliarias le ofrezcan al cliente acabados de lujo y viviendas más pequeñas (desde 90 m2 hasta 147 m2) con precios que fluctúan entre USD 49 000 y 86 900.

La forma de financiamiento no ha cambiado. Históricamente la gente reserva su vivienda con 10 y 20% del valor cuando decide comprar la casa. Una vez que el constructor entrega la vivienda completa el 30% y los bancos financian el porcentaje restante.

Diego Ribadeneira, presidente de la constructora Arama, dice que el Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (Biess) ha cambiado este paradigma y financia, en ciertos casos, hasta el 100% del valor de la casa.

Caridad Vela, gerenta general de Clave, la organizadora de la Feria de Vivienda de Quito, indica que el Biess funcionó como un generador de créditos positivos para la adquisición de casas, pues amplió los plazos de pagos y bajo las tasas.

Mientras la banca privada daba créditos a tasas de interés que fluctuaban entre 10,5 y 11%, el Banco del Afiliado entró con tasas del 7,9 y 8,5%. "Esto obligó a los bancos a bajar las tasas y ampliar los plazos de siete hasta los 15 años".

Lo que debe considerar antes buscar un crédito

Revise su nivel de endeudamiento.  Es recomendable tener libre al menos un 40% de los ingresos familiares, para que el crédito sea calificado con mayor rapidez. Así mostrará que puede asumir los pagos mensuales del préstamo.

Decida con quién endeudarse.  Tiene dos opciones: Biess, si es afiliado a la Seguridad Social, o bancos privados.

Si elige Biess.  Si bien anuncia que financia hasta el 100% de su casa, no necesariamente es así. Depende del avalúo que la entidad haga, que generalmente es menor del valor comercial. Debe reunir 36 aportaciones mínimo y 12 consecutivas.

Las tasas de interés.  Las del Biess son más competitivas y van desde el 7,50 al 8,70%, según el plazo hasta 25 años.

Si elige un banco privado. Recuerde que generalmente piden entre un 20 y 30% de cuota de entrada. Y, como el plazo de pago no supera los 15 años, la cuota mensual suele ser más elevada que la que puede conseguir con el Biess.

Las tasas de interés.  Los bancos aplican una tasa que bordea el 10% y los plazos oscilan entre 7, 12 y hasta 15 años.

Costos legales.  Tenga en consideración que no solo deberá asumir el valor por la compra de la casa, sino los costos legales del proceso hasta obtener las escrituras. En Guayaquil se requieren, al menos, unos USD 2 000 adicionales.

Puede financiar.  Si no posee esos recursos, el banco suele incluir ese monto en el crédito a los años pactados.

Calcule el precio final.  Las tasas de interés, con cualquier entidad, suelen ser reajustables. Considere cada cuánto tiempo se harán esos ajustes para sumarle al capital y determinar cuánto terminará de pagar por el bien inmueble adquirido.

Abone al capital.  Intente este ejercicio, si tiene ingresos extras en el año, para bajar plazos y monto del crédito.

Evite ser estafado y tómese un poco más de tiempo

Los permisos.  No solo basta que el proyecto tenga el aval del Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda (Miduvi), porque si llegara a existir desfases en la entrega de su casa, esa Cartera de Estado no se responsabiliza del caso. Ello porque esa es una operación privada. Solo interviene si hay bonos de la vivienda de por medio.

Investigue.  Usted tiene el derecho como ciudadano a pedir información sobre si el proyecto inmobiliario cuenta con todos los permisos municipales. Y es mejor recurrir al Registrador de la Propiedad, para saber a nombre de quién está el terreno. No olvide que deben cumplir con permisos ambientales de las prefecturas.

Busque antecedentes.   Esto generalmente aplica para proyectos nuevos. Los posicionados se dedican a ampliar sus obras. Identifique quién es el representante legal de la constructora y quién lo gerencia. Con sus nombres puede acceder a la Función Judicial para saber si tienen juicios por incumplimiento con sentencia.

El contrato.  No se deje engañar. Tiene derecho a recibir la devolución íntegra de su dinero, con intereses, por el tiempo que la constructora incumpla con el plazo de la entrega de su casa. No cabe que en el contrato se incluyan 'casos fortuitos' para justificar atrasos de más de dos o tres años. Ni el descuento por costos operativos.

Superintendencia y SRI.   Para tener un mejor respaldo, es recomendable identificar el nombre de la compañía que lidera el proyecto inmobiliario. Puede ver si está activo y si cumple con los requisitos en la página web de la Superintendencia de Compañías (www.supercias.gob.ec) y ver si paga sus impuestos en el SRI.

Instancias judiciales.  Si llegase a sentirse engañado en una inversión de este tipo, recuerde que puede acudir a los tribunales de Justicia. Pero el proceso suele ser lento y, según un abogado que sigue juicios civiles de este tipo, se pueden tardar 10 años hasta lograr una sentencia. Por eso es mejor tomarse un tiempo previo.

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