29 de julio de 2015 19:21

La venta de pisos extra impulsa la construcción en Quito

En el Quito Tenis, arriba de Teleamazonas, se ubica el edificio  Scavolini. Foto: Pavel Calahorrano/ EL COMERCIO.

En el Quito Tenis, arriba de Teleamazonas, se ubica el edificio Scavolini. Foto: Pavel Calahorrano/ EL COMERCIO.

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Mariela Rosero

Eso de levantar castillos o casas en el aire suena a ficción o a la letra de un vallenato de Rafael Escalona. Pero en Quito, desde el 2011, los constructores compran ‘edificabilidad’ o lo que en su jerga denominan m2 aire.

Aquello significa levantar dos pisos extras a lo permitido en predios ubicados en las Zonas Urbanísticas de Asignación Especial (Zuae).

Para ello es necesario que la constructora justifique la expansión vertical con proyectos que incluyan espacios amigables con los caminantes y jardineras en terrazas y sistemas ecológicos de eliminación de desechos, de tratamiento de aguas servidas, entre otros.

El norte y más que nada Iñaquito son el punto en donde más se aprovecha cada m2. Los constructores sacan todo el jugo posible a sus lotes.

Así lo demuestran las cifras de la Secretaría de Territorio y Vivienda. Ese es el sector por el que más recursos han ingresado en lo que va del año por ese rubro. En total se han recaudado USD 1 409 129, lo que constituye el 62% de los aportes en la zona por compra de pisos.

En la Zona Norte hay otros seis sectores en donde se tramitó la expansión: Belisario Quevedo, Cochapamba, Jipijapa, Kennedy, Rumipamba y San Isidro del Inca.

El interés por aumentar dos pisos en Iñaquito no es reciente. Desde el 2012, ese es el sitio en donde más se ha solicitado compra de edificabilidad en el Distrito. En este sector el m2 cuesta alrededor de USD 2 000.

Pero el m2 aire cuesta menos. Se paga a través de una fórmula que se calcula según el precio, la superficie del terreno y el área útil de construcción asignada en el Plan de Uso y Ocupación del Suelo. Y el espacio que se usará en los dos pisos.

El arquitecto Esteban Duthan, del Grupo Inmobiliario EKS, comentó que para expandir dos pisos a Scavolini, ubicado en el Quito Tenis, pagaron USD 150 000 al Municipio.

En el predio de 610 m2 se podía levantar hasta seis pisos. Por encontrarse en una Zuae adquirieron edificabilidad y el edificio tiene ocho pisos y dos subsuelos para el parqueo. En esos dos pisos construyeron 12 de los 50 departamentos. Esos fueron de 80 m2 cada uno.

Según el ingeniero Jaime Duthan, no siempre resulta rentable comprar los dos pisos adicionales. Más que nada cuando se trata de una edificación destinada a oficinas, en la que se exige tener un parqueadero por cada 50 m2.

Ellos decidieron no elevarse más de 16 pisos y quedarse con seis subsuelos en un edificio en La Carolina. El comprar más edificabilidad hacia arriba hubiera implicado la obligación de tener otros subsuelos. En una zona pantanosa encarece la obra y aplaza la entrega.

Pero hay puntos en donde no se puede perder la opción. Desde hace un mes, la inmobiliaria EKS tramita un proyecto para adquirir dos pisos más para un edificio de vivienda, con un local comercial, en la planta baja, en la República del Salvador y Moscú, en 729 m2. Así subirían a 12 pisos. Habrá cuatro subsuelos. Creen que les costará unos USD 100 000.

En el plan se comprometen a usar energías alternativas y tecnologías amigables con el medioambiente en él. También a ubicar terrazas verdes...

Según Jacobo Herdoíza, secretario de Territorio, Hábitat y Vivienda, la compra de dos pisos es un mecanismo para optimizar el rendimiento urbano. ¿En dónde? En sectores con suficiente infraestructura y servicios, en donde el ancho vial lo permite, para que no sea un obstáculo para el tránsito.

Herdoíza señala que la venta de edificabilidad se ha multiplicado en puntos que atraen al mercado. Esto es el entorno de Iñaquito, La Colina, Bellavista, también en zonas como La Floresta, por la Tamayo.

Como urbanista, este funcionario admite que Quito es una ciudad fría. Por lo que hay que considerar que las construcciones requieren asoleamiento constante. “No se puede verticalizar la ciudad de forma indiscriminada. En la República del Salvador hay edificios que generan horas de sombra”.

La Ordenanza 0106 fue aprobada en la administración anterior. El concejal Jorge Albán (A. País) dice que beneficia a todos pues permite repotenciar el uso del suelo y obtener más recursos a manera de tributo.

El arquitecto Rafael Vélez Mantilla señala que en Los Ángeles, México y Bogotá se ha apostado por el desarrollo de subcentros urbanos en la periferia. Pero que en Quito la compra en altura es una salida ante la demanda en zonas con concentración de servicios como el hipercentro.

Sin embargo, este consultor dice que hay que tomar en cuenta que en Hong Kong o Manhattan pueden darse el lujo de expandirse todo lo que quieran hacia arriba. Tienen un sistema de transporte y parqueos. Acá, anota, falta una política agresiva para fomentar edificios de estacionamientos o park and ride, para que la gente deje su auto a la entrada de la ciudad. Y que el promotor inmobiliario piense en altura y en dejar libre la planta baja.

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