El administrador, mediador de 5 problemas

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Evelyn Jácome.  Redactora

Él sabe cuando una tubería se rompe, cuando una casa es asaltada, cuando alguien hace una fiesta y hasta cuando hay peleas entre marido y mujer.

Conoce qué familias son las más colaboradoras, las que nunca pagan las alícuotas, las que tienen mascotas y hasta las que más basura producen.

El administrador es quien mantiene en orden y en funcionamiento un conjunto habitacional. Pero es, además, quien carga sobre sus hombros las complicaciones que implica la convivencia. Si el barrio fuese una ciudad, el administrador sería, sin duda, el Alcalde.

La responsabilidad del administrador está normada en la Ley de Inquilinato. El artículo 60 habla sobre sus atribuciones y deberes. Allí se especifica, por ejemplo, cómo deben ser las asambleas generales, la recaudación de cuotas y el desarrollo de obras. Él es el responsable de que las calles internas no tengan baches, de que los jardines estén en buen estado y de que se respeten las normas del reglamento interno del conjunto.

Precisamente por eso, la Ley es para Xavier López, de 52 años, administrador el Conjunto Cordillera, donde viven 421 familias, una especie de biblia que siempre lleva consigo.

[[OBJECT]]La saca de su bolsillo y muestra que allí se detalla cómo hacer, por ejemplo, en caso de que un vecino no pague una cuota. Ese es, de hecho, el principal problema que los administradores deben enfrentar: la morosidad. La alícuota que cada morador debe cancelar depende del tamaño de la vivienda. Va, en este caso, de USD 26,50, hasta USD 65. Aquí, si todos los moradores pagaran cumplidamente, se debería reunir al mes USD 18 000. Eso nunca ocurre.

El 5% de los vecinos nunca paga. Otro 30% se retrasa. Solo un 65% cumple a tiempo. Con ese dinero se paga a ocho guardias, a quienes hacen el mantenimiento de los bloques y calles y a los tres jardineros.

Hay diferentes mecanismos para realizar el cobro. Guillermo Báez, de Balcón del Norte, cuenta que en su conjunto hay varios sistemas: el personal, por medio de transferencia bancaria y por débito bancario. Aun así, en su conjunto hay un 10% de morosidad. Esa realidad se repite en la mayoría de conjuntos de la ciudad.

Solo en el Distrito Metropolitano hay registrados más de 3 000 barrios, entre los cuales están urbanizaciones, lotizaciones, y sectores donde se ubican conjuntos y condominios. Así lo indica Raúl Vallejo, de la Secretaría de Territorio.

Pero ¿cuán importante es la presencia de un administrador para un sector? "Un condominio es como una empresa. Necesita que alguien esté a la cabeza. Un vecino por más buena voluntad que tenga, no puede darse tiempo para fijarse en cada detalle, en cada problema", dice Christian Almeida, administrador de empresas.

Según él, es preferible que el colaborador sea externo, porque se lo respeta más. Además, dice, cuando una persona paga por un servicio lo valora. El sueldo de un administrador puede estar entre los USD 500 y 1 000, dependiendo del número de casas o apartamentos.

Precisamente por eso, los barrios que de clase media y media alta, usualmente contratan ese servicio para su urbanización, conjunto o condominio. En los sectores populares, en cambio, es el presidente y el líder quienes se encargan de esas labores.

El segundo problema frecuente que enfrentan los administradores es conseguir obras por parte del Municipio.

Luis Córdova, administrador de Alta Loma, donde viven 250 personas, cuenta que el hacer trámites con las entidades públicas implica meses de envío de peticiones. P or ejemplo, cuenta que hubo un problema de fuga de agua en una tubería de la vía y demoró casi un año y medio en conseguir que las maquinarias de la empresa de agua potable verifiquen el daño.

"Por ser conjuntos cerrados somos privados, pero de obras", dice María Frío, vecina.

El administrador es también quien encabeza las reuniones comunitarias, presenta el balance de gastos y demás. Los problemas, aplausos o rechazos que se presentan en la Asamblea Nacional, quedan cortos frente a los conflictos que se encienden en algunas reuniones comunitarias. Ese es el tercer problema: la falta de asistencia a las reuniones y el no poder llegar a un acuerdo.

Víctor Clavijo, líder de Los Cipreses, dice que de las 150 familias que hay en el sector, a las asambleas asisten en promedio 60 personas.

El reglamento de Propiedad Horizontal indica que si no hay al menos el 51% de los asistentes a la asamblea debe reinstalarse una hora después, con el número de asistentes que existan. "Antes nos tocaba iniciar con 20", dice Clavijo.

El cuarto problema tiene que ver con la tenencia de mascotas. Córdova, quien administra varios conjuntos habitacionales, asegura que la mayor parte de los condominios tiene el 10 ó 15% de espacio comunal y la mayoría de casas tiene perros o gatos. "En un barrio de 80 casas, hay un parque pequeño y 40 perros, ¿se imagina?".

Los problemas se suscitan por el depósito de heces fecales. El administrador es quien debe aplicar las multas en caso de que estén aprobadas.

Finalmente, lo que quita el sueño de los administradores es la seguridad del conjunto. Colocar alarmas comunitarias, mallas eléctricas, puertas de metal son algunas opciones, pero como dice Guillermo Báez, la mejor forma de darle la contra la delincuencia es fortaleciendo la vecindad.

Los administradores aseguran que su trabajo es ingrato. A diario los visitan en la oficina decenas de personas para darles quejas. Su misión es encontrar solución.

No olvide

  • Si un vecino  no paga la alícuota, el administrador puede iniciar un proceso legal, si la asamblea así lo dispone en la normativa interna.  La Ley de Propiedad Horizontal establece que la asamblea general es la máxima autoridad de un conjunto.
  • Pasados los 3 meses  (o según el reglamento), el administrador puede poner el caso en manos de un  abogado . Viene la vía legal y  empiezan las notificaciones. Si no se logra hacer el cobro, hay embargo de bienes.
  • El proceso legal  es de carácter civil, por lo que puede llevarse a cabo a través de cualquier juzgado civil. El proceso puede durar de 3 meses a más de un año. El administrador es el representante legal del condominio.
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