Siete trámites antes de vender viviendas

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Mónica Orozco y Santiago Ayala

Antes de vender los proyectos de vivienda y captar el dinero de los clientes, los constructores deben contar con una licencia , la cual se obtiene luego de cumplir siete trámites. Este requisito está vigente desde diciembre pasado.

Así lo fijó el Reglamento de funcionamiento de las inmobiliarias, emitido el 18 de diciembre por 'Súper' de Compañías.

La norma establece que estas empresas deben contar con todos los permisos, que según constructores y arquitectos consultados por este Diario, se obtienen básicamente en los municipios.

Antes de la norma, los constructores podían vender las viviendas en planos.

Pero esto, según la Superintendencia de Compañías, abría la puerta para estafas, por lo que elevó las exigencias.

Hoy, las inmobiliarias deben tener aprobados los planos, estudios de ingeniería e incluso fichas ambientales y estudios de cómo el proyecto afectará el tráfico.

Sin embargo, el temor es que las actuales dificultades que supone obtener estos permisos generen retrasos.

Patricio Álvarez, gerente de Álvarez Bravo Constructores, describe los trámites que realiza para sus proyectos: el catastro del terreno (ponerlo a su nombre) puede tardar entre dos y tres meses; elaborar el proyecto le toma cuatro meses más; hacer el estudio de tráfico, dos o tres meses adicionales.

Aunque inició hace dos meses el trámite para la ficha ambiental de uno de sus proyectos, ubicado al norte de Quito, aún no logra el permiso.

"No estamos vendiendo nada, el proyecto está parado por estas regulaciones", comenta.

Además, explica que los proyectos de más de 10 000 metros cuadrados deben pasar por un proceso de licenciamiento especial en el Municipio.

Otro problema es que se complicará la comercialización, porque se alarga el tiempo para que el constructor pueda vender el proyecto. Santiago Tamayo, gerente técnico de la constructora Tamayo & Asociados, señala que ya tiene varios proyectos en carpeta por iniciar, pero enfrenta problemas para desarrollarlos. "El negocio se financia con el capital propio, ventas anticipadas y crédito bancario. Todas estas normas tienden a encarecer los costos financieros al proyecto".

Álvarez cree que una salida es que la 'Súper' de Compañías les permita vender anticipadamente el proyecto, pero que el cliente no entregue el dinero al constructor, sino a un fideicomiso controlado por el ente de control. Así se reduciría la espera, al menos, seis meses.

Tamayo cree, en cambio, que la norma alienta la informalidad, que no tiene que cumplir con estos controles.

René Vallejo, secretario de Movilidad del Municipio de Quito, explicó que la norma busca proteger a los clientes.

Dijo que una parte de las demoras se debe a planos mal elaborados por las constructoras. Desde octubre pasado, estos deben ser no solo entregados sino aprobados por la Entidad Colaboradora (Colegio de Arquitectos). Según Vallejo, hasta un 90% de los planos se devuelven y deben ser reingresados tras detectar errores.

Con ello el trámite, que debería tardar 15 días, se extiende.

Vallejo, no obstante, cree que las autoridades trabajan para facilitar los trámites. Por ejemplo, dijo que se aprobó una ordenanza para que los estudios de movilidad no se exijan para vivienda, sino solo para edificaciones de oficinas.

Wladimir Ibarra, secretario de Ambiente del Municipio de Quito, explica que hubo demoras en la entrega de fichas ambientales porque se venció la acreditación de la Alcaldía.

El Municipio fue reacreditado y espera retomar los trámites a partir de este mes.

Pasos por cumplir

  • Catastrar el terreno donde se levanta el proyecto.  Estar a nombre de la constructora que emprende el proyecto inmobiliario.

  • Aprobar el proyecto arquitectónico.  El Municipio aprueba los planos. En Quito deben ser revisados, previo a su aprobación.

  • Estudio de movilidad.  Proyectos que no son de vivienda (oficinas, etc.) deben mostrar cómo afecta la movilidad vehicular de la ciudad.

  • Categorización. Desde octubre pasado si supera los 500 metros cuadrados debe tener ficha ambiental (similar a una licencia).

  • Bomberos. Proyectos de más de 500 metros cuadrados debe contar con aprobación de planos de los sistemas contra incendios.

  • Servicios básicos.  Informe de factibilidad de dotación de servicios de agua potable, alcantarillado, energía eléctrica y comunicaciones.

  • Estudios de ingeniería.  Los constructores deben hacer aprobar planos eléctricos, estructurales, de ingeniería, etc.
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