10 de April de 2012 00:02

Reforma hipotecaria, a la Asamblea

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La justificación principal del Ejecutivo para haber enviado ayer el proyecto de ley para la regulación de los créditos de vivienda  es prevenir la difícil situación que atraviesan los inmigrantes en España.
   
En ese país, la facilidad en el  otorgamiento  de créditos hipotecarios arrastró al sistema hacia  una burbuja inmobiliaria inmanejable, por lo que ahora los endeudados deben hacer frente a sus haberes con el embargo de su vivienda y de otros bienes.  

Eso es lo que quiere evitar el Gobierno, al haber enviado este proyecto a la Asamblea, pese a que en varias ocasiones, a través de distintos ministros, ha recalcado que en el país no hay riesgo de que suceda algo como en España.

Para un analista de riesgos, que pidió la reserva de su nombre, al leer la  exposición de motivos del proyecto se ve  una posición  política antes que técnica.

“El caso en España no se puede replicar en el Ecuador. Allá, el problema se originó por la forma aceleradísima en la que subían los precios de los inmuebles. Y eso se debió a las grandes facilidades para endeudarse. Aquí, lo único preocupante  es que el Biess esté dando créditos de hasta USD 100 000 sin entrada”.  

Además, según este especialista, hay algunos vacíos dentro del proyecto enviado, como por ejemplo, qué pasará con las personas que se endeudan directamente con el constructor y no con una institución  financiera o si esta normativa también aplica para el Banco del Afiliado (Biess).
 
Conforme la propuesta del Régimen, las personas que no logren hacer frente a sus acreencias hipotecarias no podrán pagar  con otros bienes; solamente con  la propia vivienda hipotecada.

Este proyecto, sin embargo, era poco conocido ayer entre los clientes, tanto de las instituciones privadas como del Biess. En un recorrido realizado por este Diario, las personas consultadas aseguraron desconocer de lo que se trata el proyecto. “No tengo idea”, era la frase más escuchada.    

El Régimen envió este proyecto de reformas con carácter de económico urgente, lo cual da a la Asamblea 30 días para pronunciarse. Esto se contrapone con la justificación de que servirá para enfrentar similares situaciones a las de España, ya que no sería algo que estallaría rápidamente. 

Para los banqueros privados, en cambio, el efecto sería directamente en los clientes que requerirían un crédito. Ellos explican que para enfrentar el riesgo, posiblemente tendrán que pedir más exigencias  como la presentación de dos o tres garantes. Otra opción, es endurecer los requisitos para que una persona acceda a un crédito. Es decir, si ahora se ofrece  determinado monto a alguien que gana USD 1 000, si se aprueba el proyecto, esa misma cantidad será para quienes ganen mensualmente USD 1 500.   

Para el asesor financiero, Jorge Paúl Robles,  hoy  son muy pocos los casos en los que se llega a embargar bienes en el país. “Generalmente hay un proceso judicial largo  que hay que agotar. Incluso hay la posibilidad de que reestructuren las deudas. Por tanto, creo que es una propuesta que, por ahora, no tiene asidero, salvo que desde ya se esté proyectando el advenimiento de una fuerte crisis económica en el país”.  

Por su parte, el gerente del Banco del Afiliado (Biess), Efraín Vieira, señala que hasta ahora los requisitos para extender préstamos hipotecarios siguen igual. Sin embargo, de aprobarse el proyecto  del Ejecutivo se modificará  el sistema de “hipotecas abiertas”.  

Con una hipoteca abierta, los afiliados acceden a nuevos préstamos  conforme vayan pagando su crédito hipotecario. Si el crédito fue por USD 60 000, y el cliente ha abonado  USD 20 000, puede acceder a este último valor a través de un nuevo crédito.

Finalmente, Vieira alertó sobre posibles  mayores costos en los trámites para los clientes con las hipotecas cerradas.


El articulado de la propuesta
Los puntos claves que deberá analizar la Asamblea

Art. 1
La Ley será aplicable para quienes se hayan endeudado con una institución financiera con el objetivo de  adquirir su vivienda (debe ser única)  y que el crédito no exceda las 500 remuneraciones básicas unificadas (USD 146 000).    

Art. 2
Los contratos no podrán contener fianzas o garantías solidarias. Tampoco podrán suscribirse pagarés u otros documentos de obligación como respaldo a la deuda. Por tanto, los títulos que se otorguen carecerán de causa lícita.   

Art. 2
Las hipotecas accesorias a estos contratos deberán garantizar exclusivamente las obligaciones contraídas para la adquisición de vivienda, por lo que no podrán tener la calificación de “abiertas”.  

Art. 3
Las obligaciones contraídas  por un crédito hipotecario solo podrán ser cobradas  a través de la respectiva ejecución. De tal manera que, una vez rematado el  bien inmueble entregado en garantía o en dación de pago, la institución financiera acreedora no podrá perseguir el resto de  los bienes personales del deudor.     

Art. 3
Así, los artículos 2327 del Código Civil y 105 de la Ley General de Instituciones Financieras ya no serán aplicables. Por tanto, el límite de responsabilidad del deudor será hasta el monto máximo del avalúo de la vivienda embargada.

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