12 de April de 2011 00:00

‘Los precios de las viviendas solo han subido 5%’

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Jaime Rumbea, director ejecutivo de la Asociación de Promotores de Vivienda del Ecuador (APiVE), considera que no hay que temer una burbuja inmobiliaria porque  no se dan las condiciones en este momento.

¿Qué es una burbuja inmobiliaria?

Una burbuja, del tipo que sea, es una explosión especulativa que rompe con el esquema financiero de un país. Una burbuja inmobiliaria tiene relación directa con el mercado de bienes raíces.

La causa esencial para que se dé el fenómeno, lo sabe cualquier economista, es la especulación.

¿La especulación en qué campos o en qué niveles?En el incremento desmesurado de los precios de los inmuebles. Incrementos que pueden surgir por factores como la falta de suelo edificable, los beneficios fiscales concedidos a la adquisición de vivienda, la inmigración, la especulación, el exceso de crédito, la entrega de créditos hipotecarios en condiciones blandas, etc.

Cuando explotó la burbuja en Estados Unidos los ciudadanos estaban comprando y vendiendo propiedades a dos, tres e incluso cuatro veces su valor real.

Las consecuencias fueron nefastas: el colapso del sistema financiero arrastró a los hogares que, obnubilados por tener la posibilidad de tener dos, tres y cuatro hipotecas, pusieron en riesgo su patrimonio y perdieron parte y hasta la totalidad de él.

Entonces, ¿cuál es la mecha para que se prenda la burbuja inmobiliaria?

Para que haya una burbuja inmobiliaria debe crearse un gran mercado especulativo: que la gente compre para vender más caro y más caro; haciendo pingues negocios y distorsionando el mercado.

¿Eso pasa en Ecuador?

No, eso no pasa en el Ecuador. Aquí la gente compra inmuebles para vivir en ellos.

¿Cuántas personas conoce usted que estén comprando y vendiendo casas por negocio; haciendo gigantescas ganancias en cada transacción?

Pero, ¿existen condiciones para que se produzca este fenómeno en el país?

No, no son condiciones que se dan en nuestros países. Cuando existe una demanda real de vivienda para ser usada por los hogares (que ha estado represada durante muchos años), es lógico que el mercado se expanda; y más aún si existe oferta de crédito.

Pero se trata de una expansión sustentada en una tendencia de la economía y no en comportamientos especulativos.

¿Cuáles son algunos de esos comportamientos?

Algunos analistas proponen indicadores como la penetración del crédito hipotecario en la economía. ¿Ejemplos? Se calcula que el total de la cartera hipotecaria de España es igual al 60% del Producto Interno Bruto (PIB); y el de Holanda es del 100%.

En el Ecuador, la cartera hipotecaria es de menos del 1%. Eso sucede porque aún hay una gran demanda real insatisfecha, que no accede al crédito y que, en condiciones razonables de mercado hipotecario, puede ir accediendo a la vivienda. Y sin que se genere una burbuja inmobiliaria.

Si eso fuera posible, se dieran burbujas financieras cada vez que el mercado de la vivienda se expande. Y ya se sabe que expandir el acceso a la vivienda no solo que es bueno sino que es deseable en todas partes.

¿El país está propenso a este tipo de crisis?

En las condiciones actuales no hay que temer por un problema de esa naturaleza. Todavía existe una importante demanda insatisfecha de vivienda. Eso significa que las familias no compran para especular, porque hay mucha oferta. Además, los precios de las unidades habitacionales no han aumentado como para temer una especulación. Según nuestros registros, el aumento en el 2011 bordea el 5%; es decir, un aumento menor al del pan o de la leche.

¿En qué se basa, entonces, el aumento del precio de las casas?

Se basa en las tasas de inflación, en el incremento de sueldos sectoriales y, en algunos casos, en los ajustes que se hacen por los notorios incrementos en los precios de los materiales y acabados.

¿Las proyecciones?

El mercado de vivienda ha crecido de forma paulatina, a pesar del frenón del 2009. Esto se debe a una relativa estabilidad económica. Se prevé un crecimiento en las ventas inmobiliarias del 10 al 15%. Un crecimiento manejable, tanto por el mercado financiero, que lo absorbe dando crédito, como por el mercado de productos y servicios. Con una ventaja: se da en paralelo al incremento de la oferta de vivienda para los rangos de precios más bajos.

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