Nuevas normas para inmobiliarias

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Santiago Ayala S. Coordinador

Aún está intacto el drama que empezaron a vivir, desde mediados del año pasado, los miles de perjudicados de la inmobiliaria Unión Constructora.

Alrededor de USD 45 millones había captado esta firma para la edificación y entrega de viviendas, lo cual nunca ocurrió. Hasta finales del 2013, la devolución de sus fondos todavía no tenía solución.

Junto a este último escándalo, la Superintendencia de Compañías aseguró que entre enero del 2012 y marzo del 2013 había intervenido a 15 empresas que realizaban una acción similar, es decir, recibían dinero de las personas a cambio de la promesa de entregarles su vivienda. En la mayoría de los casos, estas supuestas edificaciones no contaban con las autorizaciones respectivas.

En ese escenario, la Superintendencia emitió una norma para regular el funcionamiento de las inmobiliarias y que está vigente desde el 18 de diciembre pasado, cuando fue publicada en el Registro Oficial 146.

Allí se establecen las directrices para que estas empresas operen en el mercado (ver íconos). El punto más importante en este cuerpo legal es la prohibición para que las inmobiliarias capten dinero por adelantado, si no cuentan con los permisos de los entes reguladores en este sector.

Según los voceros de la Superintendencia, tales permisos son los que debe otorgar el municipio del cantón en el cual se va a desarrollar el proyecto inmobiliario, los cuales son definidos en sus respectivas ordenanzas municipales. "Con estas normas se dará mayor confianza y seguridad a la inversión de los hogares".

Además, los técnicos de la entidad explicaron que este Reglamento no tiene carácter retroactivo. Sin embargo, las inmobiliarias que hasta ahora han captado dinero deben tener sus permisos en regla, caso contrario serán sancionadas.

Del lado del sector constructor, la nueva normativa prendió las alarmas. Para el director de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Viviendas del Ecuador, Jaime Rumbea, existe una seria falencia en el cuerpo legal porque pretende atacar a la informalidad imponiendo nuevas reglas a los formales.

"No entendemos cómo la Superintendencia de Compañías va a resolver la informalidad con esto. Al estafador solo se le detiene en la calle haciendo controles. Y esta normativa no dice nada al respecto".

Y los impactos negativos ya se los está visualizando. Por ello, representantes de varias áreas de la construcción mantenían la tarde de ayer reuniones de emergencia.

La afectación, según coinciden, será tanto para las inmobiliarias como para los promotores y para los propios clientes.

¿Por qué? Por un lado, a las constructoras e inmobiliarias más pequeñas se les hará casi imposible seguir ofreciendo y edificando proyectos habitacionales, porque no tendrán el músculo financiero para hacer toda la tramitología exigida dentro de esta normativa.

Y, por otro lado, afectará a los clientes porque se incorporan nuevos procedimientos que, a su vez, derivarán en más costos como el de la estructuración de mecanismos fiduciarios. Con ello, los proyectos se demorarán más en su construcción y, por lo tanto, la entrega estará congelada más tiempo.

Un tercer aspecto que se prevé como alerta es el hecho que existen promotores inmobiliarios que dependen de un tercero sobre los recursos. Si mañana se desataara un problema con esos dineros, el cliente va a enfilar contra el promotor, que no tendría nada que ver con ese punto.

"La norma tiene ciertas falencias que las estamos dialogando con la Superintendencia. Pero lo más grave es que esto llega un momento en que el Gobierno quiere producción masiva de vivienda y en el que la economía parece frenarse. Es contradictorio. En vez de atacar a los informales, hacen más difícil la producción de más viviendas", añade Rumbea.

Para el especialista inmobiliario, Ismael Vélez, lo que se busca es, de cierta manera, dar más seguridad. Pero el efecto real lo verán los actores inmobiliarios.

"El problema está en los promotores y constructores que empezaban a negociar antes que el proyecto esté listo. Se podía negociar con la declaratoria de propiedad horizontal e incluso, si no me equivoco, solo con permiso de los bomberos. La pregunta es ¿cuánto limitará en sus negocios a promotores y constructores?".

Obligaciones

  • Ser propietario  del terreno en el cual desarrollará el proyecto.
  • Obtener  las ordenanzas respectivas en las instituciones reguladoras.
  • Que el proyecto  tenga presupuesto económico para edificarlo.
  • Construir  los proyectos inmobiliarios en los plazos establecidos.
  • Suscribir las escrituras públicas de promesa de compraventa con compradores.
  • Suscribir las escrituras públicas de compraventa definitiva del inmueble construido.

Prohibiciones

  • Ofrecer al público la realización de proyectos que no sean de su propiedad. Invitar al público a participar en proyectos inmobiliarios que no cuenten con autorizaciones.
  • Recibir dinero del público para la ejecución de proyectos, sin contar con la autorización de los organismos competentes.
  • Suscribir contratos de reserva o promesa de compraventa por instrumento privado.
  • Suscribir promesa de compraventa de bienes que ya han sido comprometidos.
  • Destinar el dinero de promitentes compradores participantes de un determinado proyecto inmobiliario a otros proyectos que desarrolle la compañía.
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