11 de February de 2012 00:04

Más plata para créditos hipotecarios

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La dinámica del sector de la construcción, que continúa creciendo a tasas anuales de entre el 8 y 10% permitirá a la banca pública ofrecer este año una mayor cantidad de préstamos hipotecarios.

La alta liquidez en el mercado, así como las mayores facilidades para que los afiliados al Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (IESS) puedan acceder a los préstamos, permite que se levanten cada vez más proyectos inmobiliarios en el país, señala el ingeniero Alfredo Falconí.

Por desconocimiento, sin embargo, los afiliados pueden caer en varios errores. El primero de ellos es que se imaginan que pueden acceder a valores más altos, cuando sus ingresos no se corresponden. La razón es que calculan sus ingresos brutos y no sus ingresos netos. “Allí es cuando se dan las primeras desilusiones”, explica el gerente del Banco del Afiliado (Biess), Efraín Vieira.

Otro obstáculo para que un afiliado no pueda acceder a un préstamo hipotecario es cuando el empleador se encuentra en mora patronal. Por ello, Vieira aconseja, antes de presentar la documentación exigida, preguntar si la empresa está al día en sus pagos.

Para Falconí, hay que sumar un escollo adicional. Y es el tiempo que se demora actualmente el proceso de aprobación. Las dificultades en las oficinas del Registro de la Propiedad, que han interrumpido el proceso de adjudicación de los préstamos. “Hay personas que pueden pasar hasta un año sin disponer de su crédito, debido a estas barreras”.

Y, finalmente, Vieira también explica que desde este año es posible que la tramitación de hipotecarios se desarrolle hasta los primeros días de diciembre como máximo. La razón es que uno de los requisitos es presentar certificado de gravámenes, emitido por el Registro de la Propiedad y la ficha catastral del Municipio.

“En diciembre del 2011presentaron los requisitos con su certificado del 2011. Pero como la verificación y aprobación de un crédito lleva su tiempo, ya estamos en enero 2012, pero su certificado es del 2011. Entonces, deben volver a sacarlo”.

Según la entidad, los trámites y aprobación de un crédito hipotecario, en promedio, pueden demorarse un mes y medio. Sin embargo, los últimos problemas en el Registro de la Propiedad han complicado el flujo y eso puede tardar un poco más de tres meses.

Asimismo, hay afiliados que ya llevan hasta un año esperando que se transfiera la cartera de un banco privado al Biess.

Los puntos que debe tomar en cuenta  a la hora de calcular y solicitar su préstamo en el Biess

Un error frecuente   entre los afiliados es creer que solo pueden acceder a  hipotecarios para la compra de vivienda terminada. Hoy, también pueden pedir montos para compra de terrenos, oficinas, locales comerciales y  consultorios.   

Además,   la oferta de préstamos hipotecarios del Banco del Afiliado se extiende hacia la remodelación de vivienda. Y también, si su deseo es comprar un terreno y construir la vivienda ahí a su gusto, puede  hacer uso del crédito  denominado “Construcción y  terreno”.  

Antes de pensar    en solicitar un préstamo hipotecario, lo primero que debe hacer es calcular exactamente el monto de sus ingresos mensuales. El Biess calcula el valor máximo de dinero al que podrá  usted acceder según sus ingresos netos.

Para saber el ingreso neto,   sume todos los ingresos permanentes que  reciba  cada  mes. A eso deberá restar todo lo que debe pagar por concepto de obligaciones financieras: tarjetas de crédito, otros préstamos en entidades bancarias o casas comerciales, otros créditos dentro de la empresa para la cual trabaja, entre otros.   

Una vez que haya   especificado el monto neto que percibe mensualmente, multiplíquelo por 0,40 (el Biess concede hasta el 40% de los ingresos netos. El resultado será el valor máximo al que usted podrá acceder en su préstamo hipotecario.

Por ejemplo,   si usted percibe ingresos mensuales netos por USD 1 000, multiplique por  0,40, lo que le dará el monto máximo que podría pagar por  su préstamo cada mes. Esto es USD 400. Según el Biess, por esos USD 400, usted recibiría USD 50 000.
  
Si sus ingresos netos  llegan  a USD 500, el valor máximo del hipotecario que usted podría recibir sería de USD 25 000 y sus cuotas mensuales serían de USD 200. En cambio, si ganara USD
 
2 000 al mes, accedería a un hipotecario de USD 100 000, con pagos mensuales de USD 800.

Estos cálculos     son para el caso de que el préstamo solicitado fuera con un plazo de 25 años. Pero el Biess, puede financiarlo también a 10, 15 ó 20 años.La tasa de interés varía según el plazo y está entre 7,90 y8,56%. A mayor plazo, menor  la tasa de interés.     

En el caso de que el afiliado   decidiera endeudarse a 15  años, el cálculo sobre los mismos USD 1 000 dólares de ingresos netos le permitiría acceder a USD  

38 000 como máximo. A menor tiempo de endeudamiento, menor cantidad del hipotecario podrá recibir.   

El Biess  financia el 100% del avalúo de la vivienda de  hasta USD 100 000. Para viviendas de un valor mayor a USD 100 000, el financiamiento se da solo por el 80%. El resto lo cubre el afiliado.


Las opciones

Los préstamos   para remodelación o mejoramiento de vivienda  incluye la modificación interna, sin cambios ni variaciones en la estructura principal (pisos, clósets, mampostería, etc.) y de ampliación, como máximo de 40 metros cuadrados.  

En los créditos    para adquisición de terreno, la superficie que se aceptará para el financiamiento no podrá superar los
5 000 metros cuadrados  en áreas urbanas y 10  000 metros cuadrados en zonas rurales. Deben contar con  servicios básicos. El plazo máximo de la deuda es 12 años.

El afiliado   puede acceder al préstamo de “terreno y construcción de vivienda”. Los requisitos son los ya indicados anteriormente para cada uno de los bienes. El requisito adicional es que el inicio de la construcción, previa la aprobación municipal de los planos y permisos correspondientes, no podrá ir más allá de 120  días luego del desembolso del crédito de los recursos para la adquisición del terreno.

Para la adquisición   de oficinas, locales comerciales y consultorios, las reglas son similares  a los de construcción de vivienda. Esto es que se podrá financiar  hasta el 100% de estos lugares que cuesten hasta USD 100 000. Sin embargo, el plazo de pago se reduce a máximo 12 años.  

El hecho de   que el afiliado tenga cualquier otro préstamos con el Biess (quirografario, prendario o incluso otro hipotecario) no lo inhabilita para solicitar un nuevo  préstamo.

Tampoco  se   inhabilita al afiliado que alguna vez solicitó un préstamo y fue negado. Mientras   reuna  los requisitos, sus posibilidades siguen intactas.

Tenga en cuenta  algunas consideraciones

Recuerde que   el Biess calcula el monto de su hipotecario según sus ingresos netos. Por tanto, si usted desea que el monto de su crédito sea mayor, antes de solicitarlo pague sus deudas que mantiene en otras entidades.  

También podrá   acceder a un hipotecario mayor si suma los ingresos netos (en caso de tener) de su cónyuge. Así, en lugar de que solo usted llegue a USD 1000, por ejemplo, pueden hacerlo juntos y obtener más.   

Por el momento,   el Banco del Afiliado no contempla la solicitud de un préstamo hipotecario asociativo, es decir, con otros miembros de una misma familia. Sin embargo, ya se está analizando esa posibilidad.  

Si es  jubilado, sí puede acceder a un  hipotecario. La  limitante es la edad, es decir, que el tiempo al que puede pactar su préstamo es hasta que cumpla 75 años. No se entregan créditos a quienes superen esa edad.

Si un  afiliado jubilado tiene  60 años actualmente y aplica para un préstamo, se le otorgará el monto, pero como máximo hasta 15 años, ya que en ese período cumplirá 75 años. Igualmente, si tiene 65 años, solo accederá a un crédito a 10 años.   

Los aportantes voluntarios   sí pueden acceder a préstamos hipotecarios, bajo las mismas consideraciones que cualquier otro afiliado. Pese a que la posibilidad está abierta, ningún afiliado voluntario ha solicitado aún un crédito de este tipo.

Si usted es un afiliado    en relación de dependencia y desea saber si califica o no para un hipotecario, debe solicitar a su empleador que le autorice a sacar su clave personal. Una vez aprobado en el sistema del empleador, debe acercarse al IESS y le entregarán la clave.

Para todas las personas   el requisito para acceder a un préstamo es tener mínimo 36 aportes individuales o solidarias (cónyuges y/o unión libre reconocida legalmente) y 12 últimas aportaciones consecutivas.

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