11 de April de 2012 00:01

Constructores prevén freno a la actividad

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El precio promedio de la vivienda que se oferta en el país está entre USD 30 000 y 50 000. Por lo tanto, se calcula que la mayoría de los compradores futuros tendría que acogerse a las nuevas reglas de crédito hipotecario, en caso de que el proyecto del Ejecutivo sea aprobado en la Asamblea.

El lunes se presentó el proyecto de Ley para la regulación de los créditos para vivienda ante el Legislativo, como económico urgente. Se busca proteger los bienes de los deudores. En caso de mora, las entidades financieras solo podrán cobrar la deuda mediante el bien hipotecado. Se incluye además condiciones que beneficiarían solo a créditos que no sobrepasen los USD 146 000. Y para quienes se hayan endeudado con un hipotecario para adquirir la única vivienda familiar.

El sector inmobiliario, por eso, espera un pronunciamiento de la banca para analizar el impacto que podría tener la aprobación de la reforma hipotecaria. Según Jaime Rumbea Dueñas, director de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Viviendas del Ecuador (Apive), la afectación dependerá del impacto que los cambios tengan sobre las instituciones que brindan créditos.

Actualmente, los asociados de Apive ejecutan 100 proyectos inmobiliarios a escala nacional.

Según Rumbea si el crédito es más escaso habrá una contracción en el mercado de vivienda. Según datos del gremio, el 90% de los clientes accede a su vivienda mediante un crédito. De ese porcentaje, el 63% pide al Biess. En el 2011, el Banco del Afiliado entregó USD 767 millones.

Para la economía nacional, un retroceso en la inversión inmobiliaria afectaría directamente su Producto Interno Bruto (PIB). El sector de la construcción cerró el 2011 con una participación del 10% en el PIB. Más de la mitad de ese porcentaje se debió a la inversión del sector inmobiliario.

Para José Centeno, presidente de la Cámara de la Construcción de Guayaquil, el inversionista nunca puede trabajar con especulaciones. Por lo tanto, esperará a que se den las reglas del juego y “entonces construirá viviendas y las venderá con esas normas”.

Eduardo Zambrano, gerente comercial de Inmosolución, que maneja el proyecto Estrella del Mar en Guayaquil, considera que esta ley traería una baja en las ventas para las compañías constructoras”. Esto debido a que las líneas de crédito se van a volver mas complicadas y estrictas.

Para Zambrano la banca contemplará más requisitos y mayor solvencia para otorgar un crédito hipotecario a sus clientes. Su compañía maneja un plan operativo del 2010 al 2014 y espera que el impacto no sea tan fuerte.

Según Rumbea, otro punto que hay que analizar en la reforma es que afectaría a las viviendas únicas, es decir, a las personas que adquieren su primera casa. “En nuestro país no existe un mercado especulativo, donde la gente compra casas para hacer renta, la mayor parte de hogares deja una casa para irse a otra”.

Además, menciona que históricamente el porcentaje de casas embargadas por la banca en el país es bajo. La mora en vivienda, que registra los retrasos en las mensualidades del crédito está por debajo del 2%.

Marcos Dávalos, gerente comercial de Porto Novo, empresa constructora del conjunto residencial Santa Cecilia-Palmar, en la vía a la Costa, dice que el 95% de sus ventas se realiza mediante crédito. De este porcentaje, el 80% es a través del Biess. Explica que “hoy por hoy en nuestro país el avalúo de la casa está por encima del préstamo entregado”.

El promotor calcula que esta ley reduciría las ganancias a las empresas constructoras que ofertan casas de alto valor. Pues el proyecto contempla un beneficio para créditos hipotecarios de hasta 500 remuneraciones básicas unificadas. Por lo que las personas, para beneficiarse, accederían a viviendas más baratas.

Porto Novo construye en las dos arterias más importantes de ciudadelas de Guayaquil y su zona de influencia, como vía a la Costa y Samborondón. Actualmente maneja un proyecto de urbanización exclusiva donde el precio de la vivienda es de USD 116 000.

Por su lado, Pedro Solines, superintendente de Bancos, defiende las reformas a los créditos hipotecarios. En una rueda de prensa dijo que el proyecto fue consensuado con la entidad.

Mientras tanto, las ferias de proyectos inmobiliarios Hábitat, en Guayaquil, y Clave, en Quito, continúan con su convocatoria para los próximos días.

Lo que debe conocer de una hipoteca

Una hipoteca abierta  es aquella que permite a la persona incurrir en otros créditos dentro de una misma institución financiera.  Es decir,  si contrajo un préstamo para comprar su casa, la garantía es ese inmueble.  Si conforme pasa el tiempo  requiere de un crédito para una emergencia, la institución financiera le extenderá, porque está  como garantía la vivienda.    

El avalúo   que se toma en cuenta al momento de hipotecar una vivienda es el comercial, no el catastral. Este segundo solo sirve como  un parámetro para el pago de impuestos municipales.  El avalúo comercial está determinado por peritos especializados, que son autorizados por la Superintendencia de Bancos para dicho ejercicio. Ellos fijan el  valor de una casa.  

Los costos   operativos de la legalización de una hipoteca varían según la ubicación del predio y pueden ir desde los USD 100.  Además, el usuario debe cancelar el proceso de inscripción en el Registro Mercantil, donde la vivienda constará como “hipotecada”.  Al   finiquitar los pagos y deslindar la hipoteca, los costos también los asume el cliente.    

Las hipotecas cerradas  en cambio solo permiten tener como garantía la casa para los préstamos hipotecarios. Si en algún momento la persona requeriría solicitar un nuevo crédito (por ejemplo, para adquirir un automóvil) deberá presentar otras garantías, ya que la casa no le cubrirá esa solicitud. Eso pone límites a la forma cómo se contratan créditos.

Si en algún momento   el cliente deja de pagar la deuda, el banco -luego de un juicio que puede durar alrededor de un año, en promedio- embargará el bien inmueble. El remate que se realice será sobre el valor comercial de la hipoteca. Si hasta ese momento  el cliente ha cancelado determinado valor, el valor de la venta de la vivienda solo se ejecutará por el saldo.

El seguro  de desgravamen    que la persona firma al momento de contraer el crédito hipotecario permite que, si el titular fallece, la deuda no sea transferida al cónyuge o a los hijos. Los bancos, bajo sus propias tablas, establecen los valores que corresponden a estos seguros.  Debe conocerlos para no tener sorpresas luego.

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