10 de April de 2011 00:00

¿La burbuja inmobiliaria está aquí?

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Hoy, en Ecuador comprar casa nueva es menos complicado que hace cuatro años. El bono de la vivienda y los créditos de la banca pública ampliaron la oferta inmobiliaria desde el 2008, pero bajo condiciones que son cuestionadas por la banca privada.Los requisitos previos a obtener créditos hipotecarios resultaron más blandos. El Banco del Pacífico creó el producto Mi Primera Casa, con una tasa de interés del 5% a 12 años plazo. El Instituto Ecuatoriano de Seguro Social (IESS), en cambio, empezó a ofrecerle a sus afiliados préstamos sin pagar cuota de entrada y hasta 25 años, plazo antes inexistente.

La Asociación de Bancos Privados del Ecuador (ABPE) advirtió que se está creando un escenario irreal en la capacidad de pagos. La banca privada da créditos a 10 y 15 años, exige el 30% del valor de entrada y financia el 70% del avalúo del inmueble.

Según la ABPE, se está originando una burbuja inmobiliaria, similar a la que causó la crisis financiera del 2009 en EE.UU.

Una burbuja inmobiliaria, explica el ingeniero constructor Juan Carrión, se da cuando en el mercado los precios de los activos suben desproporcionadamente, a niveles exorbitantes, lo que impide el pago de los compradores.

Y ese encarecimiento se registra cuando hay una sobredemanda especulativa, agrega Gustavo Pereira, presidente de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces del Guayas. Algo que no sucede en el país, dice. “Si sube el precio de las casas es porque se encarecen los materiales de construcción y la mano de obra”, opina. El incremento, en el último año, va del 8 al 10%, asegura.

En EE.UU., la Reserva Federal redujo las tasas de interés entre el 2001 y 2004, para estimular la economía a través del gasto. Los precios de las viviendas crecieron aceleradamente a tasas que superaron el 12% en el 2005. Esta revalorización de los inmuebles hizo atractivo el refinanciamiento de una deuda, para pactarla a una tasa más baja y obtener otro préstamo de mayor monto, para adquirir una nueva vivienda.

De pronto, las tasas de interés aumentaron en EE.UU. y los precios de los inmuebles subieron, sin que los ingresos de las personas sigan esa tendencia. Creció el desempleo. “La gente quería vender y pocos podían comprar; la burbuja explotó”, recuerda el arquitecto Carlos Ochoa.

En Ecuador, el ingreso del crédito estatal para la compra de viviendas obligó a la reducción de las tasas de interés del mercado. Las del préstamo público fluctúan, según el plazo, entre el 7,90 y 8,56%, mientras que la tasa privada está en el 9 %.

Joaquín Morillo, vicepresidente de Riesgo de Produbanco y miembro del Directorio de la ABPE, manifiesta que los síntomas de una posible burbuja se pueden sentir en el país. Y señala al IESS, que tiene su propio banco (Biess) operativo desde octubre pasado, como uno de los posibles causantes de esta sintomatología.

El Biess ofrece créditos hipotecarios sin entrada, por lo que los constructores elevan los precios de los inmuebles. Así, los compradores no sienten el encarecimiento, según su análisis. “El mercado está inundado de crédito y la oferta inmobiliaria no ha tenido tiempo de reaccionar, por lo que los precios suben”, recalca Morillo.

Desde el 2007, la mayoría de la oferta habitacional se concentraba en casas cuyo precio fluctuaba entre los USD 50 000 y 100 000. Pero las de este último grupo ya cuestan USD 120 000.

Omar Serrano, miembro del Directorio del Biess en representación de los afiliados, rechaza que se origine una burbuja inmobiliaria. “Los préstamos del Biess tienen seguro de desgravamen, por lo que en el corto plazo no existe riesgo”, enfatiza. Además, dice que esta institución tiene una tasa de morosidad menor al 1%, porque la cuota mensual se descuenta del rol de pagos.

Durante el análisis previo se revisa que el deudor pueda comprometer hasta el 40% de sus ingresos. Sin esas condiciones, el crédito no se aprueba. Alberto Andino, presidente del Colegio de Arquitectos de Pichincha, cree que ese es un tipo de blindaje para evitar el riesgo de una crisis.

El problema sucedería si en el país hubiese un desincentivo productivo que genere desempleo masivo. Allí, el afiliado que obtuvo un hipotecario del Biess, por ejemplo, no tendría cómo pagar.

Morillo cree que la estabilidad macroeconómica del país no está en peligro actualmente. Pero, la banca pública aún está a tiempo de adoptar una política de crédito “más prudente”, sugiere.

La clase media se ha favorecido

Guayaquil y su zona de influencia  tienen más de 380 urbanizaciones que ofrecen vivienda nueva. El flujo crediticio de los últimos años ayudó a una escalada de oferta.

Según Jaime Rumbea, director de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Viviendas del Ecuador (Apive), en el 2010 el 60% del mercado inmobiliario fue  movido por entes financieros privados y el 40% por el  estatal.

La gran competencia generó una variación del  ‘target’.  Si antes el valor de la oferta de casas superaba los USD 60  000, hoy está entre  30 000 y  35 000.  “Es decir satisface a la clase media baja”.

En esa línea están Metrópolis 2, La Joya, Compostela, entre otras urbanizaciones. Dan facilidades para pagar el 30% de la cuota de entrada hasta en 30 meses.

Incluso, desde este año, las constructoras también diseñan casas de menor precio.

Urbanis, que construyó el masivo plan municipal Villa España 1 y 2, entró a generar un programa similar en La Aurora, parroquia satélite de Daule, junto a Guayaquil. La nueva urbanización se denomina Villa Italia y promociona casas desde USD 25 000.

Este tipo de ofertas ayudará a disminuir el déficit habitacional calculado en el país en 1,2 millones, al 2010,  sector que ya es cubierto en al menos un 10%. 

Apive,  que agrupa a 20 inmobiliarias, contribuyó en la entrega de  15 000 casas en el 2010. Ello, más la oferta gubernamental con el Plan Socio Vivienda, la demanda empieza a ser atendida.

Para Rumbea, esta evolución estadística desestima cualquier riesgo de una burbuja inmobiliaria. Cree que tanto la banca pública como la privada acuden a medidas para evitar una crisis. 

Este último sector, por ejemplo,  cuenta con más de USD 1 700 millones en provisiones, que es el capital reservado para asumir pérdidas. La cifra supera en 500 millones el mínimo requerido por las agencias reguladoras de Ecuador. El pedido, sin embargo, es que se apliquen medidas para asegurar el desarrollo sostenido de la oferta hipotecaria.

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