12 de June de 2010 00:00

11 pasos para pasar la hipoteca al IESS

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Redacción Construir

Desde noviembre del año pasado, el Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (IESS) inició el traspaso de las hipotecas de la banca privada a su módulo de créditos.

Para Carlos García, que hace dos años obtuvo su préstamo hipotecario en el Banco Bolivariano, la noticia le sonó magnífica porque se abría la posibilidad de bajar el monto de las cuotas y alargar el plazo de pagos.

Lo primero, cuenta, fue averiguar si el banco estaba dentro de la lista de entidades que podían traspasar sus hipotecas. “Cuando comprobé que sí, me fui a la Unidad de Créditos Hipotecarios del IESS, donde me dieron un instructivo para el trámite. Yo fui uno de los primeros en hacer la transferencia”, recuerda García.

Con la documentación en mano, el afiliado volvió a la oficina del IESS. Luego de la precalificación, su solicitud fue aprobada.

Claro, no todo fue simple. “Hay que llevar todos los papeles que le piden. Yo me olvidé de un certificado del Registro de la Propiedad y me tocó volver. Además me coincidieron dos feriados en días laborables y tuve que esperar alrededor de 15 días más para seguir con el trámite”.

El proceso requiere un poco de paciencia, pero da resultados.

80% más de traspasos

Según los datos del IESS, hasta la fecha están en trámite legal 289 solicitudes de sustitución de hipoteca. Además, se han precalificado un total de 2 646 afiliados por un monto aproximado de USD 83 millones. Esto es un 80% más que lo registrado el 21 de abril pasado, cuando estaban vigentes 1 467 operaciones por un valor de USD 45,6 millones.

Cornelio Montalvo, director del negocio financiero de la Mutualista Pichincha, explicó que hace un mes aproximadamente, el IESS ya realizó el envío de un primer listado de cesión. El mecanismo que se utilizó fue la compra de la cartera de la Mutualista Pichincha por parte del IESS.

El proceso, según Montalvo, fue exitoso. “El cambio de dinero es automático y nosotros como entidad financiera no hemos tenido ningún inconveniente”.

Mauricio Torres, del Banco Pichincha, acotó que uno de los problemas más comunes que tienen los afiliados para transferir sus créditos es que ellos no solo tienen un crédito para vivienda. Con la garantía de su bien acceden a otro tipo de préstamos, los cuales se apalancan con esa hipoteca.

Por eso se analiza individualmente a los clientes, con el fin de conocer su real posibilidad de pago y así evitar entregar créditos sobre garantías comprometidas.

Los requisitos

El afiliado debe tener mínimo 36 aportes. Los últimos 12 deben ser consecutivos. Los jubilados deben estar recibiendo su pensión.

No mantener obligaciones pendientes con el IESS ni tener calificación equivalente a D o E en la Central de Riesgos. Superar el sistema de evaluación crediticia del organismo acreedor.

Tampoco debe tener un préstamo hipotecario vigente con el IESS. Y el empleador no debe encontrarse en mora con este organismo.

El afiliado debe mantener una deuda cuyo destino original haya sido la vivienda con garantía hipotecaria en cualquier banco, mutualista o cooperativa de ahorro y crédito.

El avalúo del inmueble hipotecado debe ser de al menos el 125% del valor adeudado a la institución financiera.

El IESS financiará hasta el 100% del saldo adeudado a la financiera siempre que su capacidad de pago lo permita.

Tenga en cuenta

Si esta casado, no olvide adjuntar el acta de matrimonio o una declaración juramentada de unión libre ante notario.

No olvide que puede cancelar su hipotecario antes de la fecha en la que se termina, solicitando la Liquidación Anticipada del Préstamo. Con este documento se puede pagar hasta el 30 del mes en que se solicitó la liquidación.

El seguro de desgravamen se aplica siempre y cuando esté cancelado, a la fecha de fallecimiento, los dividendos del préstamo. Caso contrario, los derechohabientes tienen que cancelar el saldo pendiente del crédito.

El trámite para el traspaso se puede iniciar al día siguiente de la cancelación de la cuota mensual por el crédito en la entidad financiera.

Como a cualquier otra entidad financiera, se puede exigir al IESS la exhibición de un plan de pagos del crédito. Hay que fijarse en detalle de cuánto pagará en los diferentes plazos posibles.

El procedimiento

La precalificación del crédito hipotecario es una consulta del monto de concesión del préstamo, de acuerdo con el sueldo declarado por el empleador y la capacidad de pago del afiliado, previamente presentados en el IESS.

Los afiliados deben solicitar a la institución financiera acreedora la liquidación total de la operación hipotecaria, que incluirá el saldo de capital, el estado del crédito, la tasa vigente y las fechas del último y el próximo pago.

Se debe solicitar al Registrador de la Propiedad del cantón correspondiente un certificado de gravámenes de la propiedad.

Estos dos documentos se entregarán en la misma agencia del IESS en la cual se presentó originalmente la documentación del proceso.

Con la documentación anterior, el IESS solicitará directamente la emisión de la carta de garantía bancaria necesaria para el proceso.

Una vez emitida la carta de garantía, se comunicará a los asegurados, a través del ‘call center’, la agencia de la que deben retirarla. Con este documento podrá solicitar a la institución financiera la liberación de la hipoteca.

Entregada la minuta de liberación de la hipoteca, el afiliado/jubilado ya no deberá efectuar más pagos en la entidad acreedora porque la operación crediticia estará cancelada en esa institución.

El Instituto se encargará del resto de trámites, que concluirán con la concesión del nuevo crédito y le mantendrá permanentemente informado al afiliado / jubilado acerca del transcurso del trámite.

Adicionalmente, los afiliados podrán verificar con la utilización de su cédula y su clave, cómo está avanzando el proceso, a través de la página web del Instituto: www.iess.gov.ec.

Ya con la entrega del documento de liberación del bien hipotecado por parte de la institución financiera, el trámite tardará entre 23 y 27 días hasta el desembolso de los recursos.

Los pagos de los dividendos a través de las planillas de descuento de los empleadores se iniciarán al mes siguiente de desembolsados los recursos a la institución acreedora por parte de las financieras privadas.

Los Impedimentos

Una de las principales razones por las que el IESS negará el traspaso es por que el afiliado no salió aprobado con la solicitud de precalificación.

Que el destino original del préstamo hipotecario otorgado por la institución financiera no sea el de compra, construcción o ampliación / remodelación de vivienda.

Encontrarse en mora del préstamo concedido por la institución financiera.

Que el avalúo del bien hipotecado no supere el límite del 125% con relación al valor adeudado o que pesen sobre la propiedad gravámenes diferentes al de la hipoteca constituida a favor de la institución acreedora.

En ningún caso, el IESS concederá a sus afiliados y pensionistas de vejez o jubilados créditos hipotecarios para cancelar operaciones vencidas o con dividendos en mora.

Mientras no termine de pagar la hipoteca, por ejemplo, no podrá poner el bien inmueble adquirido como garantía para otro crédito para un negocio grande o para una inversión familiar.

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