23 de agosto de 2017 13:59

El Municipio de Quito cobrará por la revalorización de los suelos

El Holiday Inn es uno de proyectos con informe técnico favorable que está a la espera. Foto: Galo Paguay / EL COMERCIO

El Holiday Inn es uno de proyectos con informe técnico favorable que está a la espera. Foto: Galo Paguay / EL COMERCIO

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Ana María Carvajal
Redactora
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La propuesta de ordenanza que viabilizará la construcción de al menos 16 proyectos urbanísticos arquitectónicos especiales (PUAE) está lista para el segundo debate.

Esta normativa pasó por el primer debate en el Concejo, en julio del 2016; pero el informe para el segundo concluyó apenas la semana pasada por la necesidad de enriquecer el texto y responder a las dudas de los ediles, según Jacobo Herdoíza, secretario de Territorio, Hábitat y Vivienda.

Hubo mesas de trabajo para discutir sobre el texto que incluye el porcentaje que los promotores de nuevos proyectos deberán pagar al Municipio por la revalorización de suelos.

Según información de la Secretaría, proporcionada por el concejal Marco Ponce, alrededor de USD 2 200 millones no se han podido invertir en casi dos años. “Si la inversión demora, hay promotores, albañiles, carpinteros, choferes sin trabajar e impuestos municipales represados”, dice.

Se trata de planes de centros comerciales, hoteles, urbanizaciones, entre otros, que esperan por una resolución del Concejo sobre el monto que deberán pagar al Municipio.

Según el presidente de la Comisión de Hábitat y Vivienda del Cabildo, Sergio Garnica, en el proyecto de ordenanza que él tenía previsto enviar este martes, 22 de agosto del 2017, al alcalde Mauricio Rodas se plantea un 25% de participación del Municipio. El cálculo, dice, se aplicaría sobre la diferencia entre el precio original de un terreno y el precio final, luego de ser revalorizado.

Hay dos fórmulas matemáticas. Herdoíza explica que la primera toma en cuenta que un terreno adquiere mayor valor si cambia el uso de suelo, porque puede ser mejor aprovechado. Por ejemplo, cuando es un suelo rural o de recurso natural renovable, no se admite la edificación de hoteles u oficinas, pero al cambiarlo a un tipo industrial o residencial, se puede levantar un proyecto arquitectónico especial.

La segunda plantea un mayor aprovechamiento de los predios, por el incremento de edificabilidad. Es decir, que aumenta la posibilidad de ocupación cuando un terreno está habilitado originalmente para un edificio de hasta tres pisos, por ejemplo, y el Municipio le autoriza seis. Si aumenta el valor, debe haber equidad para que promotores y Municipio ganen, explica Herdoíza.

Jaime Rumbea, presidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios del Ecuador, cree que este cambio significaría un impuesto adicional a los actuales. Ahora pagan impuestos a la plusvalía, alcabalas, prediales, patente y otros. Agregar este 25% significaría “otro impuesto a la plusvalía” y encarecer los proyectos.

A pesar de su desacuerdo, considera que si se va a aplicar la medida, esta no debería superar un pago de un 10%, porque es lo que pesa la tierra en un proyecto inmobiliario. Algo superior impactaría en otros rubros de una construcción.

El concejal Ponce propone un punto intermedio. Para él, el pago por revalorización que llegará al Municipio no debería superar el 18%. En cambio, Jorge Albán apoya la propuesta de un 25% porque considera que al hacer eficiente el uso del suelo, los inversionistas pueden realizar proyectos de mayor envergadura y con más beneficios, pero el Municipio también debe ser partícipe.

La aprobación de esta ordenanza es importante, según Garnica, por seguridad jurídica. Antes, el Cabildo llegaba a acuerdos para proyectos especiales, pero no había una normativa que estandarizara el beneficio para la ciudad. Ahora, la idea es que los proyectos cuenten con una base legal para establecer temas financieros. Cada nuevo proyecto debe tener un informe técnico favorable y una ordenanza.

Rumbea afirma que a esto el Cabildo llama concesión onerosa de derechos, se conoce a escala internacional como captura de plusvalía. La ve positiva porque es un instrumento para combatir la especulación de suelos a través de la creación de tierra virtual: si hay más tierra, el precio cae.

Pero agrega que en Quito hay proyectos que requieren la aprobación final desde diciembre del 2015 que tendrían que pagar por esta “tierra virtual” y esto los encarece. Según su criterio, esta normativa derivaría en que las viviendas que se levanten el próximo año salgan más caras que si se hubieran construido hace cuatro años y afecten la oferta.

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