16 de abril del 2016 00:00

Juicios entre inquilinos y dueños de casa se dilatan hasta dos años

Germán Acosta tuvo un problema con un inquilino que no pagó la renta. Foto: Julio Estrella / EL COMERCIO

Germán Acosta tuvo un problema con un inquilino que no pagó la renta. Foto: Julio Estrella / EL COMERCIO

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Sara Ortiz
Redactora (I)
ortizs@elcomercio.com

Los insultos eran a diario. En un patio de piedra de una casona colonial retumbaban los gritos de la dueña de casa: “eres un vago, lárgate”. Ese fue el hostigamiento que Diego Oleas dice haber soportado durante un año. Es el mismo tiempo que se prolongó un juicio de inquilinato en su contra.

Los problemas se iniciaron el momento en que recibió, sin previo aviso, una notificación de desahucio. Fue en diciembre del 2014 y a través de ese documento, la propietaria le informaba que debía abandonar el local comercial que le arrendaba en la calle Guayaquil, cerca de la Plaza del Teatro, en el Centro de Quito.

Oleas había vivido 48 años en ese lugar y aún recuerda su sorpresa al enterarse que tenía que irse. “Yo no supe por qué quiso sacarme. Solo un día me dijo que quería poner un restaurante de lujo”, cuenta.

En su almacén, donde comercializa carteras de cuero hechas por él, guarda una carpeta con los documentos de ese juicio. “No llegamos a sentencia, porque por salud mental, yo no quería alargar el asunto”, dice. Simplemente, días antes de la Navidad pasada se cansó, tomó sus cosas y se fue.

Rabias, malos ratos, estrés, peleas, pérdida de dinero, etc., son algunas de las consecuencias que sufren quienes mantienen un litigio vecinal. Otro malestar que se suma es el tiempo que demora una resolución en los juzgados de inquilinato o civiles, que también conocen estos problemas.

Actualmente, en promedio, una demanda dura entre uno y dos años. Así lo reconoce Patricia Andrade Baroja, directora de la Escuela de la Función Judicial. Las cifras del Consejo de la Judicatura revelan que en esta materia, los jueces todavía tramitan causas represadas y que despachan cientos de procesos de años anteriores.

Por ejemplo, en el 2015 recibieron 2 359 juicios de inquilinato en el país, pero junto a los expedientes anteriores resolvieron 3 334 procesos.

Con la entrada en vigencia del Código de Procesos (Cogep), que será el 23 de mayo, los usuarios que tienen alguna acción legal en materia de inquilinato tendrán tiempos más cortos para resolver los litigios. Andrade estima que tomará entre tres y cuatro meses, si no existiesen incidentes como pedidos de pericias y de ampliaciones de estudios.

Dos características del Cogep permitirían este cambio. La primera es la oralidad, que será incorporada en siete materias: inquilinato, civil, constitucional, contencioso administrativo, contencioso tributario, familia y laboral.

El segundo cambio que presenta el Cogep es la simplificación de vías para tramitar un caso. Es decir, ahora existen 80 tipos de procesos, pero con el Código todo juicio se resolverá por cuatro vías: ordinario, sumario, monitorio y ejecutivo.

En temas de inquilinato, los problemas más frecuentes son las cuotas no pagadas, la finalización repentina de los contratos o juicios para lograr la devolución de pensiones cobradas en exceso (ver cuadro).

El juicio de Germán Acosta, un zapatero de profesión, se inició por terminación anticipada de un contrato de arriendo.

Él tiene una casa de tres pisos en Chillogallo, en el sur de la capital. En uno de los dos departamentos que renta tuvo un problema que incluso terminó en amenazas. Detalla que hace tres años uno de los inquilinos dejó de pagarle el alquiler. Después de dos meses le pidió que desocupara el sitio. Pero pasaron cinco meses más y el problema no se solucionaba.

El hombre desocupó después de que Acosta presentara la demanda. “Se mudó un día domingo por la mañana, que yo nunca estoy en casa; no entregó las llaves y dañó la chapa. Me tocó contratar a un cerrajero”.

Otra inquilina, que pide que la identifiquen solo como Ana Lucía, en cambio, demandó a los dueños de casa porque nunca le devolvieron USD 700 que entregó como garantía a pesar de que vivió solo dos meses. “La casa era un fraude. Tenía daños en las tuberías, todo el tiempo apestaba”. La sentencia llegó luego de dos años, pero han pasado dos años más y hasta el momento no puede recuperar el dinero.

Actualmente, los conflictos de esta clase se resuelven en un proceso denominado “verbal sumario”. Esto es un juicio, en teoría, sencillo y breve que consta de cinco fases: presentación de la demanda, citación, audiencia de conciliación y contestación a la demanda, término de prueba de seis días y sentencia. Así lo señalan el art. 843 del Código de Procedimiento Civil y el art. 42 de la Ley de Inquilinato.

En este proceso ya existe la audiencia oral, en la que las partes pueden expresar al juez sus pedidos concretos. Sin embargo, la sentencia se emite de forma escrita. En cambio, con el Cogep, los litigios de inquilinato están dentro de las vías denominadas sumario y monitorio. Así lo detalla Andrade, de la Escuela Judicial.

Su característica principal es que hay una única audiencia oral que termina con sentencia. Incluso si las partes llegaran a una conciliación el juez dicta un fallo en ese momento.

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