13 de mayo de 2016 09:06

El Hotel Quito fue vendido a una empresa china en USD 30,8 millones con 90 días de plazo para pagar

Foto aérea del Hotel Quito, ubicado en la González Suárezy12 deOctubre, en la capital. Foto: Pavel Calahorrano / EL COMERCIO

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Gabriela Quiroz y
Mónica Orozco (I)

Tras varios intentos fallidos por vender el 100% de las acciones del Hotel Quito, está por cerrarse un negocio con una empresa china.
Esta vez, el hotel -que forma parte de la riqueza arquitectónica de Quito- se subastó a través de las bolsas de valores. La única empresa ofertante fue China Road and Bridge Corporation (CRBC).

Mediante un comunicado del 6 de mayo pasado, el IESS informó que el Hotel fue vendido a CRBC y puntualizó que se trata de una empresa internacional con USD 5 700 millones en activos. Se prevé firmar el contrato el próximo lunes, según el presidente del Biess, Richard Espinosa.

La oferta aceptada fue de USD 30,8 millones (valor del capital social del hotel). El Banco del IESS, a través de la firma Quito Lindo que administra el bien, le concedió 90 días para entregar este valor y formalizar la venta. La justificación del banco para este plazo es porque la empresa debe cumplir “procesos operativos internos” para realizar el desem­bolso comprometido.

De acuerdo con la última valoración de Pricewaterhouse en noviembre del 2015, este monto se ubica entre el escenario pesimista y el probable. El valor patrimonial incluidos los activos no operativos (terrenos) del escenario más bajo suma USD 26,6 millones, mientras que en el escenario optimista el valor sube a USD 37,4 millones.

Hay que tomar en cuenta que Quito Lindo, al 31 de diciembre del 2015, registró inversiones de corto plazo por USD 3,2 millones en tres bancos nacionales. Esto significa que el comprador contará con estos recursos líquidos cuando tome posesión del hotel. El rendimiento de esas inversiones osciló entre 4,75% y 6%.

Además, el rubro que obtendrá el Biess por la venta del inmueble es USD 4,2 millones menos que el precio mínimo referencial de USD 35 millones de la subasta pública anterior.

Para el Presidente del Directorio del Biess, la operación fue exitosa pues se vendió en USD 4 millones por encima del escenario pesimista planteado por PwC.

Además, considera que el mercado no ofertó un valor superior. “Se lo ubicó en un escenario realista. Cuando se hace a través de un proceso de bolsa de valores, si el hotel vale realmente más, las empresas habrían pagado más”, pero no hubo más ofertas.

Bernardo Ortega, gerente del Biess, reconoció que el valor de venta incluyó USD 3,2 millones en inversiones, pero dijo que también hay pasivos por un monto similar.

El hotel se halla en un terreno de casi 3 hectáreas, en la González Suárez y 12 de Octubre, en el sector de mayor plusvalía de la ciudad.

Darwin Suárez, experto en peritajes, realizó la valoración de los terrenos del hotel. En su informe anotó que el valor de las tres áreas que comprende el predio (parqueos de clientes, hotel y parqueo de empleados) es de USD 46,7 millones, incluyendo el área donde se ubica el hotel. El precio del metro cuadrado de las zonas de parqueos es de USD 2 001,52.

Aunque, para efectos de la valoración, el suelo del hotel, en el que el m² se valoró en USD 1 361,79, no se tomó en cuenta por ser parte de la operación del negocio. Esto último significa 27,4 millones menos.

Otro factor que incidió en la venta es el análisis y la proyección de ocupación del hotel a futuro. En el caso de Quito Lindo, al igual que la industria hotelera en general, experimentó una tendencia a la baja desde el 2012 y se agravó en el 2015 por la crisis. Pero, según los mismos estudios previos a la venta, hay previsiones positivas para el sector, en especial el turismo de negocios.
La empresa municipal Quito Turismo proyectó un aumento de 8% en la llegada de turistas hasta el 2018 y 5% en adelante hasta el 2022. Quito será sede de 19 citas inter­nacionales, en 2016 y 2017; se esperan 21 652 asistentes. Esto se vería reflejado en las ventas del hotel.

El tipo de clientes que tiene este negocio son sobre todo corporativos (63%), el segmento de más crecimiento. Quito ha sido reconocida por tercer año como destino líder de Sudamérica y alcanzó la mayor tasa de aumento de turistas extranjeros de la región.

En la venta de este hotel, la oferta no consideró este escenario optimista.

Espinosa defendió la operación al señalar que con los USD 30,8 millones se puede obtener una rentabilidad, entre USD 1,8 millones a 2,4 millones al año, superior a lo que genera el hotel, que en el 2015 fue de USD 333 000.

CRBC, que tiene experiencia en infraestructura vial, promete USD 200 millones en inversiones, que incluyen un proyecto inmobiliario junto al hotel. También busca alianzas con cadenas norteamericanas o europeas para la operación. “No solo desarrollarán el proyecto sino que traerán turistas”, dijo Espinosa.

La inversión de diferentes empresas chinas abarca hoteles en todo el mundo, más si se advierte que para el 2020, el gasto de los ­turistas chinos ascenderá a USD 422 billones.

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