7 de January de 2010 00:00

Fideicomiso

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Miguel Macías Carmigniani

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Como manifesté en mi editorial del 19/03/09, “el fideicomiso mercantil es un contrato mediante el cual el constituyente transfiere, temporal e irrevocablemente la propiedad de bienes a un patrimonio autónomo, dotado de personalidad jurídica, para que la fiduciaria, que es la sociedad administradora de fondos y fideicomisos, cumpla con las finalidades instituidas a favor del propio constituyente o de uno o varios beneficiarios”.

Los promotores de lotizaciones y urbanizaciones utilizan esta figura jurídica para desarrollar sus proyectos inmobiliarios, haciéndolo con mucho éxito, dadas sus características.

Uno de sus mayores beneficios es que  la transferencia de bienes inmuebles que hace el constituyente a favor del fideicomiso  está exenta del pago de impuestos.

Incluso, compañías que están en proceso de liquidación  pueden aportar a un fideicomiso mercantil los bienes inmuebles de su propiedad, para cuyo efecto es necesario que su Junta General de accionistas autorice su transferencia, a título de fideicomiso mercantil, a favor del fideicomiso ‘X’, cuyo beneficiario puede ser el mismo constituyente. El liquidador tiene que intervenir en esa junta general, pues a él -como representante legal de la compañía en liquidación- le corresponde realizar las obligaciones sociales pendientes, así como las nuevas que sean necesarias para liquidar a la compañía, realizar el activo, extinguir el pasivo de la misma y vender sus bienes inmuebles.

Muchos promotores inmobiliarios tienen sus inmuebles a nombre de compañías ‘offshore’, las mismas que establecen sucursales en el Ecuador, cuya actividad principal es la promoción, desarrollo, urbanización y comercialización de toda clase de proyectos inmobiliarios y la compraventa de bienes raíces, para cuyo efecto le asignan un capital social y designan apoderados en nuestro país, quienes administran la empresa con las más amplias facultades.

El Código Civil, en sus artículos 1465 y 1466, permite que cualquiera pueda estipular a favor de una tercera persona, aunque no tenga derecho para representarla.

Es perfectamente factible, por ejemplo, que una empresa corredora de bienes raíces (promitente vendedora) celebre un contrato de promesa de compraventa con la promitente compradora de un inmueble que no le pertenece a la promitente vendedora. En lo único que la promitente vendedora se compromete es obtener que el fideicomiso ‘X’ dé en venta real y enajenación perpetua a favor de la promitente compradora, el bien inmueble descrito en ese contrato, cuando esta haya pagado la totalidad del precio convenido, al fideicomiso ‘X’.

Por cierto, que esa tercera persona (Fideicomiso   ‘X’) no contrae ninguna obligación sino ratifica ese contrato; y si no lo hace,  la promitente compradora tiene derecho a que la promitente vendedora lo indemnice.

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