2 de abril del 2016 00:00

El valor catastral de un predio se mantiene rezagado en el mercado

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ecuador@elcomercio.com

La ubicación, las obras y los servicios son algunos de los argumentos que utilizan los propietarios de predios e inmuebles para fijar los precios de venta, pese a que no coincidan con los del avalúo de los municipios.

Cuando las ventas se concretan, los compradores pagan lo que los dueños pidan y no se toma en cuenta el avalúo catastral. Eso fue lo pasó en la transacción del Issfa con el Ministerio del Ambiente, por los terrenos de Samanes; se pagaron USD 48 millones, aunque el avalúo municipal establecía que valían USD 7 millones.

Según el expresidente de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Azuay (Asocobira), Marco Rodríguez, la diferencia entre el precio comercial y el catastral de un bien se mantiene porque los municipios actualizan este último valor cada dos o cuatro años. En ese tiempo, el precio comercial puede cambiar en función de las mejoras en el inmueble o en el barrio.

Esa diferencia puede significar un perjuicio para los municipios en el cobro de impuestos cuando no se actualizan a tiempo los avalúos.

Antes de la dolarización, la diferencia entre ambos rubros era de tres a uno, “ahora hay casos que no superan el 40 o 50% más del valor catastral”, dice Rodríguez, quien añade que el valor catastral solo se utiliza para el pago de tributos como las alcabalas, plusvalía y predio urbano o rústico.

En Cuenca, el valor establecido por Avalúos y Catastros es diferente al de la venta en el mercado. Por ejemplo, Ana C. heredó de sus padres una propiedad en la parroquia rural de Chiquintad avaluada en USD 5 000. En la actualidad la vende en USD 90 000.

El precio comercial predomina siempre, dice Pablo Peñafiel, director de Avalúos y Catastros del Municipio.

En esta urbe, el metro cuadrado oscila entre los USD 70 y 600. Los sitios más económicos son los rurales y los más costosos son El Arenal, Centro Histórico, Ordóñez Lasso, El Ejido y Chaullabamba.

En Quito, la cercanía a centros comerciales, transporte público y la vialidad son factores que influyen en el costo final de los predios, cuenta Jacobo Herdoíza, secretario de Territorio, Hábitat y Vivienda.

El funcionario señaló que el precio del metro cuadrado en el hipercentro oscila entre USD 1 500 y 2 000, mientras en el catastro está a USD 500.

El Municipio de Ambato actualizó este año su catastro. El valor se unificó con los precios comerciales, pero la plusvalía impuesta por los propietarios aún es mayor a la establecida.

Según el Departamento de Avalúos y Catastros, el metro cuadrado de una propiedad en el sector de Huachi y el centro de la ciudad bordea los USD 500 pero se comercializa entre USD
1 000 y 1 500.

Teresa Ortiz tiene un terreno en el sector de La Merced, en el centro norte de Ambato. En noviembre pasado cerró una promesa de venta en USD 100 000, pero en enero se enteró que costaba 135 000. El metro cuadrado estaba valorado en USD 425 y ahora está en 574.

Algo similar sucede en Samborondón (Guayas), en sectores que son considerados como parte de la zona de desarrollo urbano. En Samborondón están registrados 40 000 predios de los cuales, 30 000 son urbanos.

“Nos preocupamos porque la plusvalía se mantenga en ese sector donde muchas personas han hecho un esfuerzo importante para mejorar su calidad de vida. Hoy todos desean vivir en Samborondón por seguridad, por los servicios”, cuenta José Yúnez, su alcalde. Allí, el costo del metro cuadrado de los terrenos oscila entre los USD 150 y 350.

Según Yúnez, los valores en la cabecera cantonal se han incrementado por las obras ejecutadas en pavimentación, alcantarillado, agua potable.

Geobienes.com, un portal de servicios inmobiliarios en Guayaquil, tiene un estudio sobre los sectores con alta plusvalía. El ranking lo lidera Ciudad del Río donde el valor promedio es USD 2 300 por m2.

En Ibarra, el costo de los inmuebles se fija por la oferta y la demanda, antes que por un valor catastral, explica Javier Palacios, de P&P Bienes Raíces. Por ejemplo, que en el barrio Yacucalle, una zona residencial y comercial, un inmueble de 115 m2 de construcción debería costar USD  80 000, pero está en 130 000.

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