10 de septiembre de 2014 20:06

Las alícuotas no pagadas causan líos entre los condóminos

Melania Galván administra las Torres de Aranjuez, en la Oriental y Napo, en el sur. Foto: Paúl Rivas/ EL COMERCIO.

Melania Galván administra las Torres de Aranjuez, en la Oriental y Napo, en el sur. Foto: Paúl Rivas/ EL COMERCIO.

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Mariela Rosero Ch. Redactora

Vivir en edificios, condominios o urbanizaciones obliga a que personas y familias se vean casi a diario. Pero eso no significa que sea una relación armoniosa, libre de conflictos y marcada por reglas claras.

Son los condóminos. En Quito es común escuchar, como si fuera normal, historias de copropietarios de multifamiliares que no pagan las alícuotas por meses. Esa es la principal causa de controversias.

El Centro de Mediación del Municipio recibió alrededor de 80 pedidos para buscar arreglos por situaciones de este tipo en el 2013. En lo que va del año se han registrado cinco, en lo que corresponde al Centro.

Fueron denuncias de administradores de condominios de sectores populares y de los valles. Las alícuotas sirven para mantener áreas comunales: arreglar ascensores, pintar fachadas, barrer graderíos, pagar a guardias... También hay divergencias porque el medidor de agua no es individual y si alguien no paga, todos podrían quedarse sin servicio por falta de pago a la Epmaps.

El abogado Juan Chávez, del Centro de Mediación Municipal, recuerda historias de directivos que arrendaron espacios comunales para que funcionen gimnasios o se organicen fiestas. Pero lo que más se tramita son los acuerdos de pago para quienes deben más de USD 1 000, por las alícuotas.

En varios puntos de la ciudad, esta situación se visibiliza en listas de morosos que se colocan en el ingreso de los edificios o de las urbanizaciones.

Sin embargo, estas quejas no suelen llegar a instancias legales. En el Sistema Automático de Trámites Judiciales de la Función Judicial no se encontraron cifras de casos relacionados con conflictos por no pago de estas cuotas.

Falta información. Hay condóminos que no saben adónde acudir, como Noemí Araujo. Ella vive 12 años en el cuarto piso de un edificio de nueve departamentos construido hace 45 años, en la av. América y Santiago, cerca del Hospital Andrade Marín. Es la administradora desde hace dos años.

“Esto se ha convertido en una casa de familia. Se aprovechan de que conocemos los problemas de todos. Alegan ‘este mes no tengo”, relató la señora. Algunos de sus condóminos acumulan deudas de ocho meses o de cinco años. En su edificio la alícuota mensual es USD 10 y para el servicio de agua, 4.

La falta de pago repercute en las instalaciones, que aparecen descuidadas. No hay dinero para un conserje ni para guardia.
A ella le contaron que hace 40 años uno de los dueños alquiló la sala comunal. Paga, al mes, USD 26 por su uso. “No la quiere desocupar. Antes pide que se libere un espacio de todos, que es usado como garaje y que los demás estén al día”.

Según la Ley de Propiedad Horizontal, vigente desde octubre del 2005, cada propietario debe contribuir para conservar y reparar bienes comunes. Pero ante las negativas, hay administradores que han acudido a la justicia.

CONDOMINIOS

En El Comercio y El Día, a pocos metros del Quicentro Shopping, en el norte, está el edificio Ivsemon. Tiene seis pisos y se levantó hace 28 años. Son siete copropietarios de vivienda y dos de negocios. La alícuota está entre los USD 8 y 39.

Su administrador, Fernando Salazar, contó que hace dos años emprendieron un juicio civil contra dos condóminas adultas mayores, que aún no se resuelve. Según él, tienen una deuda acumulada de USD 3 000 cada una. Han apelado y han acudido a la Defensoría del Pueblo. Se quejan de no poder acceder a espacios comunitarios por el problema.

En el sur también hay historias de este tipo. A unos pasos del Colegio Montúfar quedan los Multifamiliares Luluncoto, con 540 departamentos. Se construyeron hace 40 años.

Vicente Bonilla es presidente de un sector del conjunto, que tiene tiendas, locales de comida... Lleva cuatro años en el cargo pues no han reunido quórum para elegir a otro. Debe cobrar USD 2 por cada departamento. De los ocho, solo en cinco le pagan al día. Este dinero sirve para pagar la luz del graderío, arreglar jardines...

En el mismo sector, en la Velasco Ibarra y Napo, Melania Galván administra las Torres de Aranjuez, de 164 departamentos. Se siente satisfecha. Hace seis meses la deuda por no pago de alícuotas era de USD 6 000, ahora es de 2 000. Quien más debe tiene una cuenta por USD 470, pero acordó un plazo de pago. En estos meses se ha acercado a los condóminos para explicarles cómo usan el dinero: pago de sueldos de cinco guardias...

La Ley de Propiedad Horizontal indica que el administrador es el representante legal del condominio. Puede acudir a los jueces de lo civil para exigir el cobro de las alícuotas.

La Ley de propiedad horizontal indica
Cada propietario está obligado a contribuir a las expensas necesarias para la administración, conservación y reparación de los bienes comunes. También al pago de la prima de seguro, en proporción al valor de su piso, departamento o local. Las cuotas deberán cobrarse a cada uno de los dueños, como si se tratase de predios aislados.

Los condóminos deben elegir un administrador, para eso deberán reunirse en asamblea. Y hacer un acta, que el Registro de la Propiedad pide en los trámites de transferencias de dominio, según Agustín Vásconez, director Jurídico del Registro de la Propiedad y Luis Samaniego, funcionario. Este ente ya no inscribe directivas, ni el Miduvi.

CONDOMINIOS

Las expensas o alícuotas son un título ejecutivo. El administrador puede seguir acciones legales para cobrar los pagos no realizados. Debe formular una demanda en la Función Judicial, en la que constarán los fundamentos del hecho (monto de deuda) y derecho (Ley de Propiedad Horizontal y Código de Procedimiento Civil).

Cada copropietario deberá usar su piso o departamento o local en la forma prevista en el Reglamento de copropiedad. No puede ejecutar actos que comprometan la seguridad, solidez y salubridad del edificio. Tampoco realizar modificaciones sin la aprobación del 75% de los condóminos. El Juez puede aplicar una multa de hasta USD 285.

NO OLVIDE

En el Municipio de Quito, los centros de mediación reciben este tipo de casos. Los tramitan de modo gratuito.

Nadie puede obligar a un condómino moroso a acudir a una mediación para que pague la deuda. Es solo una instancia.

El formulario de mediación se debe incluir el pedido de que asistan los morosos, con antecedentes y lo que buscan.

El Centro de Mediación municipal está en el Pasaje Baca, en la Espejo. También en Calderón, Tumbaco, Los Chillos...

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